Рынок закипает

Специалисты консалтинговых компаний отмечают, что в последнее время растет спрос на качественную аналитику: увеличивается число клиентов, заказывающих маркетинговые исследования рынка. Правда, некоторые предпочитают изучать рынок самостоятельно. В частности, группа компаний проекта «Кивеннапа» в конце прошлого года запустила масштабное исследование коттеджных поселков: «тайные покупатели» ездили по объектам и узнавали реальную степень готовности документов, коммуникаций, изучали качество строительства и т.д. Работа завершилась весной 2010 года, и сейчас информация обрабатывается. Вскоре компания обещает опубликовать данные о 145 малоэтажных комплексах. Специалисты фирмы не разглашают объемы финансовых вложений в проект, но с уверенностью заявляют, что теперь обладают актуальной информацией о предложении на рынке, которая поможет им успешно продавать собственный проект.  

Еще одна любопытная особенность: в летние месяцы несколько девелоперов возобновили строительство и продажи в коттеджных поселках, реализация которых была приостановлена в 2008 году. Пока это не стало массовым явлением, а эксперты не склонны считать этот факт сигналом скорого выхода из кризиса. Такую активизацию специалисты связывают лишь с тем, что ситуация на рынке стабилизировалась, девелоперы адаптировались и постепенно начинают развивать бизнес в новых условиях. Так, компания «Фаэтон Девелопмент Групп» продолжила реализацию поселка «Ближняя пристань» (прежнее название – «Коккорево») и возобновила строительные работы в поселке «Вайя». Напомним, в прошлом году фирме было предъявлено несколько исков. Теперь компания практически расплатилась с кредиторами, запустила работы в текущих проектах, а также готовится начать реализацию трех новых поселков с поместьями: рабочие названия этих поселений – «Можайское», «Лехтуси» и «Стрельна». 
Напомним, проект «Ближняя пристань» был выведен на рынок два года назад. Он находится на Ладожском озере, на всеволожском направлении. Компания изначально планировала здесь поселок для состоятельных яхтсменов: за сотку просили около 500 тыс. рублей, однако по этим ценам продаж не было. Компания изменила концепцию поселения: сменила название на «Коккорево», вдвое увеличила число домовладений, отказалась от лишней инфраструктуры и снизила цены вчетверо. Но из-за финансовых трудностей девелопер все же был вынужден приостановить реализацию. Теперь поселок вновь в продаже под первоначальным именем, сегодня там активно прокладываются инженерные сети. «Оказалось, что без дорогостоящих вложений к берегу поселка не подойти даже на небольшом катере, поэтому мы перестали его позиционировать как поселок для яхтсменов. Мы считаем, что сегодня неоправданно вкладываться в строительство причалов, поэтому сократили траты на инфраструктуру до минимума: построим только самое необходимое», – сообщил Николай Седов, начальник отдела продаж компании «Фаэтон Девелопмент Групп».  Сегодня средние цены в поселке – 125 тыс. рублей за сотку.
Другой пример: компания «Автохолдинг РРТ» начала продажи в коттеджном поселке «Новый Шлиссельбург», а в августе приступит здесь к строительным работам. Напомним, поселок был выведен на рынок весной 2008 года. К маю того же года компания распродала примерно 10% объектов, на территории поселка завершалась прокладка инженерных сетей. Однако летом продажи в комплексе были приостановлены.
Девелопер возобновил реализацию спустя почти два года. Удивительно, но концепция поселения не изменилась. Поселок находится на берегу Невы в Шлиссельбурге (30 км от Петербурга). Здесь планируется возвести два типа жилья в немецком стиле: таунхаусы и коттеджи. Земля находится в долгосрочной аренде у застройщика, правовой статус –  индивидуальное жилищное строительство.
Многие опытные компании готовятся начать продажи в проектах, выход которых откладывали больше года: «Евросиб Девелопмент» планирует презентовать проект «Большая Медведица», в компаниях «Росса Ракенне СПб», «Национальной жилищной корпорации – Санкт-Петербург» также стартует по новому проекту, некоторые девелоперы вот-вот запустят следующие очереди уже существующих поселков: например, «Автохолдинг РРТ» – вторую и третью очереди в поселке «Озерный кот», «ПулЭкпресс» – в поселке «Охтинский парк» и т.д. 

Примечательно, что на загородном рынке, правда, с запозданием в полтора года, постепенно стало уменьшаться количество новых проектов. Так, с начала года на рынке появилось около 60 проектов, в то время как за тот же период в 2009-м их было выведено 69, а еще годом ранее – 72. Снижение пока незначительное, однако эксперты прогнозируют более серьезный спад интереса к загородному рынку у девелоперов. «Это связано с тем, что рынок оптовых земель сегодня замер. В большинстве своем пятна под застройку – это земли сельхозназначения, которые сегодня перевести в ДНП практически невозможно из-за специального распоряжения для глав администраций. Без перевода эти земли пригодны лишь для выращивания картошки, поэтому девелоперам они не интересны. Соответственно, в ближайшее время на рынке будут лишь те пятна под застройку, которые собственникам удалось перевести в соответствующую категорию задолго до нововведений. Таким образом, количество новых проектов на рынке будет быстро сокращаться», – рассказывает эксперт, пожелавший сохранить инкогнито.
За июнь, июль и две недели августа, по данным аналитического центра Ассоциации риэлторов Петербурга и консалтингового центра «Петербургской недвижимости», на загородном рынке появилось 29 новых поселков. Для сравнения, в 2009 году за это же время листинги пополнились 35 малоэтажными комплексами. По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», в основном новые коттеджные поселки располагаются во Всеволожском  районе. Здесь за лето было выведено девять проектов. По четыре поселка появилось в Выборгском и Курортном районах, три – в Гатчинском, остальное распределилось по другим районам Ленобласти.
Так, за летние месяцы открылись продажи в поселках «Альпино», «Рыбицы-1», «Малая Малиновка», «Вревское», Nirvana, «Родник», «Тавра-Коркинское», Kantele, «Уварово», «Морской клуб», «Курортный», «Поместье Кучерово», «Вишневый сад», «Удачное» и др. Предварительные продажи стартовали в новом проекте компании Land Aspect «Крутой берег». Сегодня фирма подписывает договоры, согласно которым клиенты вносят авансовый платеж. К сентябрю компания планирует завершить подготовку документации и открыть продажи. 

В большинстве новых коттеджных комплексов предлагаются недорогие наделы без подряда. Так, весьма привлекательные по цене участки можно присмотреть в коттеджных поселках «Вревское» и «Рыбицы-1». В последнем можно подыскать надел и за 440 тыс. рублей – это, пожалуй, одна из самых низких цен на рынке организованных коттеджных поселков.
Участки с подрядом сегодня предлагаются весьма редко. Еще меньше – новых предложений с готовыми строениями. Так, за это лето вышел лишь один проект с готовым жильем – «Вилла Премиум» в Курортном районе Петербурга.
Любопытная особенность: наделы с подрядом, как правило, предлагаются либо в коттеджных поселках высокой ценовой категории, либо в дешевых проектах.
Так, весьма недорого можно выбрать участок с домом в новом поселке «Малая Малиновка» (дом 110 кв.м на участке 10 соток обойдется в 3,4 млн рублей). Немного дороже обойдется таунхаус в проекте группы компаний «ЦДС» – Kantele (этот малоэтажный комплекс также вернулся из прошлого: он был анонсирован застройщиком еще в декабре 2008 года). Девелопер провел реконцепцию поселения: меньшил площади домовладений, изменил комплектацию, выбрал более дешевый конструктивный материал, заодно снизив и цены. Стоимость этого предложения сегодня – от 4,5 млн (35-37,5 тыс. рублей за кв.м).
Еще одно наблюдение: в этом году застройщики начали выводить весьма дорогие объекты. Для сравнения, в 2009 году на рынке появилось четыре-пять малоэтажных комплексов, в которых предлагались объекты дороже 20 млн рублей. В этом году таких проектов вышло около 15, включая поселки, в которых цена за домовладение превышает 40(!) млн рублей.
Среди поселений, предлагающих дорогие объекты, весьма интересен проект  «Уварово». Он находится во Всеволожском районе, недалеко от Коркинских озер. Здесь застройщик предполагает возвести 77 трехэтажных особняков в викторианском стиле площадью 413-841 кв.м на весьма скромных наделах 16-25 соток. Кроме того, компания заявила, что построит на территории поселка СПА-комплекс с бассейном, фитнес-залом, а также теннисные корты, обустроит детскую площадку и игровую комнату. Стоимость предложения – 100 тыс. рублей за кв.м (от 41,3 до 84,1 млн рублей за дом с участком и коммуникациями). 
Девелопер до сих пор не определился: будет ли СПА-комплекс доступен только жителям поселка, или же он будет открыт для всех желающих, потому что и в том и в другом случае есть существенные минусы для жителей. Финансировать оздоровительный комплекс обитателям будет весьма накладно (сегодня в заселенных коттеджных поселках такого уровня ежемесячные выплаты составляют около 30 тыс. с домовладения, не считая содержания дополнительной инфраструктуры). А если сделать СПА самоокупаемым, тогда по территории поселка постоянно будут разгуливать посторонние, что тоже неприемлемо. Подобные комплексы уже не раз заявлялись в некоторых других поселениях, однако на практике девелопер всегда впоследствии отказывался от строительства полноценного СПА. Он переделывал его в небольшой оздоровительный комплекс с тренажерным залом и косметическим кабинетом, остальные помещения отдавал под гостиные, бильярдные, библиотеки, игровые комнаты для детей и т.д. 
Несмотря на то что концепция поселения уникальна и поселок находится в весьма удачном месте (почти половину территории комплекса занимает лесопарк), эксперты сомневаются в успешности продаж.

Анна Терентьева

 

Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент»: По нашим данным, в этом году в рамках нескольких проектов появилось в сумме около 700 коттеджей, которые предлагаются в ценовом диапазоне от 20 до 50 млн рублей. И еще около 100 домовладений в новых поселках, которые застройщик намеревается продавать по цене от 50 млн рублей. Для меня остается загадкой, как девелоперы принимают решение об организации подобных комплексов. На каких данных о рынке они основываются, планируя такое поселение. Ведь их, наверное, консультируют какие-то «специалисты». Конечно, даже при сегодняшнем вялом спросе на такие дома есть единичные покупатели – такие сделки изредка фиксируют агентства недвижимости в стихийной застройке. Но, думаю, будет сложно угодить сразу нескольким десяткам миллионеров, собрав их в одном месте и предложив им совершенно одинаковые условия для проживания. Я считаю, что подобные предложения, возможно, и будут продаваться, но очень и очень медленно.

Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс Инвест»: В столь дорогих проектах продажи будут но, темпы будут очень низкими. Однако вряд ли это смутит застройщиков – такие проекты изначально нацелены на высокую маржу и низкие темпы продаж. На рынке есть примеры успешных продаж очень дорогих домов – в комплексе «Северный Версаль», в поселках компаний PetroStyle, «Росса Ракенне СПб», «Парабола Групп». Все они неплохо продавали на активном рынке, в сегодняшних условиях они тоже находят клиентов. Безусловно, большинство новых поселков будут проигрывать по престижности домам той же ценовой категории, но возведенным в хаотичной застройке престижных районов Петербурга и Ленобласти. Если купить особняк в каком-то раскрученном месте, как, например, Лисий Нос, Комарово, Репино в Курортном районе, то можно сказать, что живешь по соседству с Миллером-Коганом-Матвиенко. Люди такого статуса, как правило, не селятся в коттеджных поселках. И это, пожалуй, самый существенный минус таких проектов.