Вразрез с городским рынком

Июнь стал для девелоперов загородных комплексов самым доходным месяцем с начала года. Такой вывод можно сделать из данных информационного обмена о реальных сделках среди застройщиков (проект ведется при посредничестве аналитического центра АРСПб).
За минувший месяц компании-участники проекта наторговали на 207 млн рублей. Для сравнения, майский доход составил 189 млн рублей, апрельский – 200 млн. Это при том, что многие эксперты ждали, что летние показатели будут невысокими, а продажи возобновятся лишь по осени.
В целом во втором квартале 2010 года девелоперы заработали в полтора раза больше денег, чем в первом. Причем списать это на сезонное оживление не получается: в тот же период в 2009 году доходы застройщиков шли на убыль (рис. 2). Теперь же они растут. То есть покупатели загородной недвижимости понемногу становятся все более свободными в тратах.
Горожане все чаще приобретают не пустые участки, а дома (рис. 3). Так, в июне из 42 заключенных сделок 16 пришлось на дома и еще 2 – на таунхаусы. В конце прошлого года и начале этого соотношение дома/участки в структуре продаж было совсем иным.
Примечательно, что последние пару месяцев заключается довольно мало сделок с дешевыми участками. Проекты, предлагающие такие наделы, в начале года продавали по три лота в месяц, теперь – один, а то и вовсе сидят без сделок.
Ситуация на загородном рынке заметно отличается от того, что мы наблюдаем в городской черте. Правда, риэлторы пока не готовы открыть данные о сделках, в которых они выступают посредниками, поэтому приходится довольствоваться косвенными показателями и экспертными оценками. В частности, средней ценой предложения. Хотя запросы продавцов серьезно отличаются от цен реальных сделок, общие движения рынка средняя стоимость квадратного метра отражает сносно. По статистике БКН.РУ, с начала года этот показатель снизился на 4,5%. Это соответствует и наблюдениям экспертов: сегодня реально купить однокомнатную квартиру от 2,25 млн рублей, тогда как в начале года ценники начинались от 2,4 млн.
Из этого можно сделать вывод, что бюджеты покупок на квартирном рынке становятся все скромнее, тогда как в малоэтажных загородных комплексах суммы сделок растут уже не первый месяц (рис. 4).
Впрочем, показатели начала 2009 года еще не достигнуты, так что рапортовать о победе над кризисом рановато.

Дмитрий Сперанский, аналитик ассоциации риэлторов специально для БКН.РУ

Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в январе 2009 года. Его инициатором выступил аналитический центр Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти. Идея проекта в том, чтобы застройщики получали достоверную информацию о продажах в соседних поселках и могли строить свою маркетинговую стратегию, опираясь на данные о реальном спросе. За полтора года число проектов-участников выросло с 24 до 45. Есть договоренность еще с несколькими участниками, которые только готовятся вывести свои предложения на рынок. Сегодня в информационном обмене участвуют почти все наиболее заметные игроки загородного рынка. В настоящее время по числу реализуемых домовладений выборка охватывает около трети всего предложения в загородных малоэтажных комплексах под Петербургом.

Проект открыт для всех застройщиков, которые готовы поделиться с коллегами информацией о своих продажах (количестве проданных участков, домов, таунхаусов, их ценах и основных параметрах).

Список малоэтажных комплексов-участников проекта:
Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская Красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Северное кольцо», «Охтинский парк», «Румболово», «Золотые пески», «Солнечный берег», «Ягодное», «Малое Репино», «Приветнинское», «Чехово», Bellagio, «Западное солнце», «Кивеннапа», «Лемболово парк», «Правдинское озеро», «Краснофлотское», Ollila, «Академические дачи», «Балтийская Ривьера», «Сестрорецкая усадьба», «Мариинская усадьба», «Прохладное озеро», «Хвойное», «Орлинка», «Новое Манушкино», «Кискелово», «Сосновая поляна», «Красноозерное», «Видная горка», «Ленинское», «Репино», «Тавра-Коркинское».

 

 

Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент»:

Если застройщик хочет сегодня успешно продавать, ему следует ориентироваться на такие ценники: участки недалеко от города за 3-4 млн рублей, дальше 60 километров от городских кварталов – 1-2 млн. В марте мы перемежевали несколько участков в поселке «Галактика», в результате получив 9 участков, которые выставили по 1,4 млн. И очень быстро распродали. В прошлом году примерно в это же время мы выставили несколько участков за 1,5 млн, они тоже разошлись влет. Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс Инвест»

Последнее время мы почти не проводили акций. Сегодня спрос нестабильный, поэтому очень сложно понять, активизировались ли продажи из-за акции или по стечению обстоятельств. Чтобы сегодня стабильно продавать, необходимо найти оптимальное соотношение цены и качества и разместить рекламу только там, где она работает. Так мы поступили с нашим проектом «Охтинский парк». Оптимальной оказалась цена за участок 3-4 млн, а самой эффективной – наружная реклама.