Загород: прохладная весна 2010-го

По данным АРИН на конец 1 квартала 2010 года, на петербургском рынке недвижимости в продаже находился 231 загородный комплекс (учитывались земельные участки с подрядом и без в коттеджных поселках, таунхаусы, дуплексы, загородные дома и усадьбы, квартиры в малоэтажных домах в пригородах Санкт-Петербурга). В течение 1 квартала текущего года в продажу вышли 29 новых комплексов, а также открылись продажи в новых очередях еще двух комплексов.
Загородные комплексы, находящиеся в продаже, включают в себя около 26,6 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 4,5 млн кв.м. Объем предложения, выраженный в квадратных метрах, увеличился на 10% по сравнению с концом 2009 года.
Увеличение предложения связано с традиционным весенним оживлением рынка и выводом новых проектов. Во многих новых проектах к продаже предлагаются земельные участки без подряда. Тенденция роста популярности участков без подряда была характерна для загородного рынка и в 2009 году.
Большинство новых проектов (64%) позиционируется в сегменте «эконом». Доля объектов классов «бизнес» и «элита» составляет 33% и 3% соответственно. Увеличение доли объектов эконом-класса за счет сокращения других сегментов объясняется кризисной ситуацией на рынке и ориентацией застройщиков на наиболее дешевые и ликвидные объекты.
Тенденцией 1 квартала 2010 года стало появление на рынке новых проектов с минимальными площадями объектов (50-60 кв.м).
Размер земельных участков в проектах эконом-класса варьируется от 2 до 38 соток. Некоторые девелоперы предлагают к продаже крупные земельные участки (до 1,5 га) без подряда, предназначенные для освоения другими строительными компаниями. Появляются загородные многоквартирные дома, площадь квартир в которых составляет от 44 до 61 кв.м.

Средняя стоимость земельных участков без подряда, предлагаемых в коттеджных поселках, составляет 100-300 тыс. рублей за сотку. Максимальная стоимость – 600 тыс. рублей за сотку.
Наиболее высоки цены на земельные участки в коттеджных поселках, расположенных во Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области и в Курортном районе Петербурга. Самые низкие цены на земельные участки – в Гатчинском и Волховском районах Ленинградской области.
По итогам 1 квартала 2010 года средняя цена земельных участков в коттеджных поселках снизилась практически во всех классах. Наибольшее снижение цен (на 29%) наблюдалось в сегменте «эконом». Это произошло не только за счет снижения цен в ранее находившихся на рынке проектах, но и за счет вывода новых проектов с чрезвычайно низкой ценой за сотку.
В сегменте «элита» средняя цена земельных участков снизилась на 11%, «премиум» – на 9%. В сегменте «комфорт» цены остались примерно на том же уровне.

Средние цены на домовладения в 1 квартале 2010 года также снизились практически во всех сегментах рынка загородной недвижимости.
Наибольшее снижение цен – на 20% – наблюдалось в эконом-классе. В элитном сегменте средняя цена квадратного метра снизилась на 14%. В сегментах «бизнес» и «премиум» цены сохранились примерно на том же уровне.
По итогам 1 квартала на рынке произошла более четкая дифференциация между объектами классов «эконом» и «бизнес», а также между объектами классов «элита» и «премиум». Загородные комплексы, не дотягивающие по своим качественным характеристикам до сегментов «бизнес» и «премиум», были вынуждены снизить цены.
Как и в случае с земельными участками, падение цен на дома в сегменте «эконом» было вызвано снижением цен в существующих загородных комплексах (в пределах 5-7%), а также появлением на рынке новых проектов с низкой ценой квадратного метра. 
В данный момент в продаже находятся 15 загородных комплексов с ценой «квадрата» ниже 30 тыс. рублей. Так, в коттеджном комплексе «Феликсово» в Кировском районе, в 70 км от КАД по Мурманскому шоссе, застройщик предлагает покупателям зимний дом площадью 60 кв.м за 600 тыс. рублей. 
Стабилизация цен в классе «премиум» связана с тем, что в 2009 году в этом сегменте наблюдалось наиболее значительное снижение цен (на 23%). На дальнейшее снижение цен продавцы не идут в надежде на оживление спроса, традиционно наблюдаемое в весенний период.
Средняя стоимость загородных объектов составляет от 4,9 млн рублей в сегменте «эконом» до 48 млн рублей в сегменте «премиум».
Следует отметить, что стоимость домовладений в пределах каждого класса существенно различается в зависимости от местоположения, площади объекта и других характеристик (стадия строительства, строительные материалы и др.).

На 2010 год можно прогнозировать следующую динамику изменения цен: 
• сегмент «эконом» – возможно дальнейшее снижение средней цены квадратного метра на 10-15 % за счет выхода на рынок новых проектов в сверхнизком ценовом диапазоне; 
• «бизнес» – по итогам первого полугодия средняя цена, скорее всего, сохранится на текущем уровне;
• «элита» – в первом полугодии средняя цена может снизиться еще на 5-10%, в дальнейшем цены стабилизируются;
• «премиум» – до конца 3 квартала текущего года можно прогнозировать стабилизацию цен.
Темпы снижения цен замедлятся во всех классах по сравнению с наблюдавшимися в 2009 году.

Текущие темпы продаж на загородном рынке на 70-85% ниже докризисного уровня (показатели отличаются в разных загородных комплексах). Средние темпы продаж по итогам 1 квартала 2010 года оцениваются в размере 0,7 объекта в месяц, включая и участки без подряда.
Некоторые девелоперы успешно (по кризисным меркам) открыли продажи  в 1 квартале нынешнего года, но таких немного. Так, например, в комплексе «Охтинский парк» было продано 28 земельных участков (38% от общего числа участков в комплексе). Успех «Охтинского парка» можно объяснить привлекательным местоположением (всего в 6 км от Петербурга) и ориентацией на продажу земельных участков без подряда по привлекательной для покупателя цене.
Продажи на загородном рынке традиционно активизируются весной, поэтому во 2 квартале 2010 года можно ожидать увеличения спроса на земельные участки и коттеджи.
Всего за 1 квартал на загородном рынке было продано порядка 380 земельных участков и около 130 домовладений. Среди проданных участков наиболее широко представлены участки класса «эконом» и «бизнес» (с ценой 1-2,5 млн и 4-5 млн рублей за участок соответственно). Среди проданных домовладений преобладают индивидуальные коттеджи.
На 2010 год можно прогнозировать увеличение спроса на загородные объекты по сравнению с 2009 годом, однако возвращения к докризисному уровню ожидать не следует. В общем объеме продаж по-прежнему основную долю будут занимать земельные участки без подряда.