Загородный рынок начинает оттаивать

В декабре прошлого года загородный рынок Ленобласти в буквальном смысле замело. Сделки за этот период были единичны – на просмотры было просто не добраться по заснеженным дорогам. Но уже в феврале, когда все жители нашего региона постепенно свыклись с погодными условиями текущего года, количество просмотров выросло. Сейчас большинство участников рынка отмечает рост числа просмотров загородных объектов, но это, конечно же, вовсе не означает увеличения количества реальных сделок. По словам риэлторов, на рынке, пускай и несколько «оттаявшем», по-прежнему господствует проявившаяся в прошлом году «кризисная» тенденция: время экспозиции объектов серьезно увеличилось. «Если до кризиса потенциальные покупатели в течение недели принимали решение о том, приобрести тот или иной дом или отказаться от покупки, то сейчас это время растягивается до трех месяцев, – говорит Станислав Азацкий, директор департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость». – Люди приезжают, смотрят, затем мониторят рынок, потом приезжают на просмотр вновь. И так один и тот же объект они могут посещать три раза, а то и больше. Причем, поскольку приобретают в основном готовые дома, потенциальные покупатели приезжают вместе со специалистами по строительству. И, кстати, даже после трех просмотров вовсе не факт, что объект приобретут».
Тем не менее, весеннее повышение активности рынка заметно всем.  «Вторичный рынок загородной недвижимости почувствовал приход весны уже в феврале, – рассказывает Алла Зайцева, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Прогаль». – Предложение домов сократилось на 1 февраля на 15%, участков — на 30%. Конечно, нельзя с полной уверенностью утверждать, что снижение объема предложения произошло только из-за увеличения количества покупок: некоторые объекты снимаются с продажи из-за решения собственников воспользоваться ими в течение следующего сезона. Но, так или иначе, по данным на 1 февраля текущего года, предложение домов и участков соответствует уровню марта прошлого года. Больше всего сократилось — в сравнении и с прошлым годом, и с прошлым месяцем — предложение домов самого дорогого диапазона (дороже 7,5 млн рублей) и участков ценовой группы в диапазоне 500 тыс.–1,25 млн рублей».
 

Тенденцию оживления рынка, с той или иной долей скепсиса, отмечают и другие участники рынка. Так, директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости «Бекар» Андрей Уманский уверен, что весной начнется увеличение количества сделок и спрос вырастет примерно на 10-15%. В первую очередь это будет касаться недорогих земельных участков стоимостью до 3 млн рублей и домовладений не дороже 5 млн рублей. По его мнению, в некоторых районах на продажу может быть выставлено меньше объектов, потому что некоторые продавцы ждут подъема рынка. Тем не менее, Уманский утверждает, что в предложении на рынке есть много неликвидных объектов, которые люди пытаются продать по докризисным ценам. Такой стоимости объекты не достигнут, поэтому их продажа затруднена. Ликвидными объектами в настоящее время считаются те, которые продаются на 10-20% дешевле, чем общая масса предложений по данному району.
Татьяна Боровик, менеджер департамента загородной недвижимости компании «Петербургская Недвижимость», также рассказывает, что сделки идут более активно, когда продавцы хотят идти навстречу покупателям. И готовы снижать цену, пусть ненамного. Ведь покупатели активно торгуются часто не только потому, что желают сэкономить, но и потому, что до сих пор реально стеснены в средствах и по докризисным ценам покупать уже не могут. Эксперт поясняет, что часть покупателей – это те, кто меняет городское жилье на загородный дом. И, поскольку подешевели квартиры в Петербурге, то и сумма, которую люди могут потратить на альтернативное жилье за городом, также уменьшилась. Тем более что добавить кредитные средства на покупку дома в отсутствие ипотечного кредитования на загородные объекты не получается.
Станислав Азацкий говорит, что в результате торга цена может снизиться на 20-25%. Он так же, как и коллеги, подмечает сегодняшнюю тенденцию – наибольший спрос на объекты с дисконтом. В среднем, по его наблюдениям, цены реальных сделок на вторичном загородном рынке по сравнению с докризисным временем снизились на 30%. Более всего упали в цене дорогие объекты – в некоторых случаях цена уменьшилась даже наполовину. Менее всего подешевели участки в организованных коттеджных поселках. На 15-20% снизилась стоимость домов в средней ценовой категории.
Какие же объекты и по какой цене сегодня пользуются спросом покупателей? Большинство риэлторов отмечает, что, пока на рынке господствуют «кризисные» настроения, по-прежнему наиболее велик интерес к дешевым участкам и домам. «Покупают в основном земельные участки для индивидуального жилищного строительства стоимостью до 2 млн рублей, в садоводствах – до 800 тыс. рублей, в дачных некоммерческих поселках – в пределах 3-3,5 млн рублей, – говорит Андрей Уманский.–  Есть и практически бесплатные предложения на рынке инженерно подготовленных земельных участков: на самом деле, продаются не наделы, а 12 кВт электричества и земля в подарок». По словам Станислава Азацкого, спрос есть на участки в садоводствах площадью до 10 соток по цене до 500 тыс. рублей преимущественно в южном направлении и стоимостью до 700 тыс. рублей – в северном направлении. Участки ИЖС в среднем по рынку интересны по цене 1,2-1,5 млн рублей, чуть дороже – в Вырице, Сиверской, Всеволожске. Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН, отмечает наибольший спрос на участки без подряда с максимумом инженерных коммуникаций – эта тенденция прошлого года пока сохраняется.
 

На рынке сейчас представлены различные категории загородных объектов. Некоторые продавцы ждут явных позитивных изменений, чтобы выставить свои дома на продажу, но есть и те, кто сделал это уже сейчас – как раз в начале сезона. По данным АРИН, значительную долю в предложении на загородном рынке недвижимости составляют объекты, которые приобретались в докризисный период в качестве инвестиционных резервов. Сейчас многие приводят в порядок свои финансовые дела и выставляют на продажу инвестиционные дома и земельные участки.
Предложение на вторичном рынке в Ленобласти делится приблизительно следующим образом: 25% – это объекты по цене 500 тыс.-1,25 млн рублей, 40% – 1,25-2,5 млн рублей и 35% – объекты, которые стоят более 2,5 млн рублей. Порядка 30% существующего предложения на вторичном рынке загородной недвижимости в Ленобласти относится к Всеволожскому району, 15% – это Выборгский район, и 10% – Приозерский. Если говорить о двух последних районах, то средняя стоимость домовладений здесь колеблется в интервале 2,5-7,5 млн рублей, а земельных участков – 500 тыс.-1,25 млн рублей.
 

Если говорить о структуре предложения по районам и ценах на объекты, то наиболее полно эта информация представлена в ежемесячном исследовании агентства недвижимости «Прогаль». По данным на февраль, группа районов, в которых более половины земельных участков предлагается по экономичной цене 125-500 тыс. рублей за надел, включает в себя Волосовский, Волховский, Кингисеппский, Кировский, Лужский и Тосненский районы Ленобласти. Цены на оставшуюся часть объектов в указанных районах находятся в пределах 500 тыс.–1,25 млн рублей. Единичные участки здесь стоят дешевле 125 тыс. рублей
В Выборгском, Гатчинском, Ломоносовском и Приозерском районах Ленобласти большинство участков (42%–55%) предлагается за 500 тыс.–1,25 млн рублей. Но, если в Выборгском и Ломоносовском районах участков дешевле 500 тыс. рублей около 10% (остальные выставлены на продажу по большим ценам), то в Гатчинском и Приозерском районах таких наделов более 30%. На ценовой диапазон 1,25–2,5 млн рублей приходится максимум предложений в таких районах как Всеволожский (36% объектов района) и Красносельский (67%). Кстати, почти все предложение в пригородных районах (в составе Петербурга), кроме Красносельского, сосредоточено в верхнем ценовом сегменте.
По данным агентства недвижимости «Прогаль», максимальное предложение загородных домов в большинстве районов сосредоточилось в интервале 2,5–7,5 млн рублей. Во Всеволожском, Выборгском, Ломоносовском районах более 40% домов оценены продавцами в указанных пределах. За такую же сумму можно найти объекты и в пригородных районах города. Значительное предложение домов чуть дешевле (1,5–2,5 млн рублей) представлено в Гатчинском и Приозерском районах, здесь таких объектов чуть более трети. Приобрести дом за меньшую сумму вероятнее всего можно в Кировском районе, где половина объектов продается за 750 тыс.–1,5 млн рублей. Совсем недорогие домики можно найти в Волховском районе, где 38% объектов представлено по цене 250–750 тыс. рублей, а также в Лужском, где таких домов 35%, и в Тосненском, где предлагается 31% недорогого загородного жилья.
Резюмируя, стоит отметить, что уже сегодня среди профессиональных участников загородного рынка царит сдержанный, но все же оптимизм. Никто не ждет роста цен и докризисной активности покупателей: чтобы спрос восстановился на прежней отметке, должно пройти значительное время. Большинство риэлторов уповает на то, что продавцы, которые долгое время держали цены на свои объекты неизменными, свыкнутся с мыслью о том, что сам рынок изменился, и будут продавать свои дома и участки по рыночной стоимости. Тем более что, учитывая выход на рынок инвестиционных объектов недвижимости, продавцы которых нацелены именно на продажу, а не на длительную экспозицию, можно рассчитывать на все большее сближение запросов покупателей и ожиданий продавцов.
 
Александра Андреева

Алла Зайцева, заместитель 
генерального директора 
АН «Прогаль»:

«Несмотря на то что предложение вторичного рынка загородной недвижимости сократилось по сравнению с прошлыми месяцами, распределение по районам осталось практически неизменным. Треть продаваемых объектов расположена во Всеволожском районе, 15% рынка и участков, и домов приходится на Гатчинский район.
Самые дешевые земельные участки по цене до 125 тыс. рублей можно отыскать в Волховском, Кингисеппском, Лужском и Тосненском районах. Более дорогие – от 125-500 тыс. рублей – располагаются преимущественно в Гатчинском, реже – в Волховском и Кировском районах и др. Каждый третий участок, выставленный на продажу за 500 тыс.–1,25 млн рублей, находится во Всеволожском районе. Здесь же расположена половина земельных участков в более дорогом диапазоне – 1,25-2,5 млн рублей, а также половина самых дорогих участков по цене от 2,5 млн. В сегменте дорогих участков “вторую скрипку” играет Курортный район Петербурга, где расположено 11% такой земли. Самые дешевые дома – от 250 тыс. рублей – можно найти в Волховском, реже – Лужском и Ломоносовском районах». Леонид Веденеев, директор Северо-восточного 
департамента АН «Александр»:

«Ситуация на земельном рынке Ленобласти отличалась от других сегментов рынка своей “замороженностью”. “Замерзли” и цены, и спрос. Виной тому, прежде всего, аномальная погода. Хотя сделки по редким объектам (например, участок под застройку площадью более полугектара недалеко от Ладожского озера) открываются вне зависимости от снежных заносов.
Сделки со сверхдешевыми домами “под прописку” на востоке области часто проходят даже без осмотра – покупатели объекта сначала вносят деньги, а уж потом сразу едут смотреть и покупать. Иначе останешься “с носом” – такие объекты (до 170-200 тыс. рублей) очень редки.
Слабо, но все же зашевелились и инвесторы, интересующиеся покупкой земель сельхозназначения, пока по самым низким ценам на востоке области. Это Лодейнопольский, Подпорожский, Бокситогорский и Тихвинский районы. В последние месяцы наблюдается поступательный рост спроса практически на всех сегментах загородного рынка и положительная ценовая динамика, что, несомненно, говорит о росте рынка загородной недвижимости». Станислав Азацкий, директор департамента загородной 
недвижимости корпорации 
«Адвекс. Недвижимость»


«В настоящее время сделки на рынке вторичной загородной недвижимости единичны, но определенный интерес есть. Это подтверждается увеличившимся за последнее время числом просмотров, которые, правда, далеко не всегда заканчиваются покупкой. Из тенденций – стали появляться на рынке в предложении действительно дорогие объекты стоимостью 50-60 млн рублей.
Что касается дальнейшего будущего загородного рынка, думаю, что в ближайшее время особых изменений ждать не стоит. Цены реальных сделок расти не будут. Незначительный рост продаж возможен на недорогие объекты – садовые домики и участки в садоводствах. Пока что платежеспособность наших покупателей не восстановилась, к сожалению. А поскольку загородная недвижимость – это не квартира в городе, без которой не обойтись, а скорее дополнительная функция, то и интерес к ней будет восстанавливаться медленнее. Однако все-таки первые сигналы к небольшой “оттепели” уже есть».