Эконом-класс: спрос на функциональность

По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», по итогам первого квартала текущего года в продаже на первичном рынке находится 213 объектов эконом-класса общей площадью 4,77 млн кв.м. Доля проектов эконом-класса на рынке составляет порядка 74%. Тенденции, о которых сегодня активно говорят эксперты, прежде всего относятся к этому сегменту, где представлены самые недорогие предложения строящегося жилья.
 

Начиная еще с ноября прошлого года, рынок строящегося жилья оживал. По разным оценкам, спрос вырос примерно на 30-40%, и покупатели стали активны: они устали ждать и поверили в завершение кризисных явлений в экономике. По мнению многих участников рынка, сейчас покупателей более всего интересует готовое жилье, это касается любого сегмента первичного рынка. «Наибольшим спросом в сегменте квартир эконом-класса, как обычно, пользуются однокомнатные квартиры площадью до 36 кв.м и двухкомнатные площадью от 53 до 60 кв.м, – рассказывает Юрий Лучко, генеральный директор строительной компании «Темп». – Бесспорно, очень важно для покупателей, чтобы дома были достроены и подключены ко всем коммуникациям, а в квартирах была проведена отделка “под ключ”. Ведь сегодня основными покупателями в сегменте эконом-класса являются люди, которые улучшают свои жилищные условия. Они имеют возможность получения субсидий и ипотечных кредитов и потратить свои деньги хотят, не рискуя, то есть приобрести готовое жилье и сразу вселиться».
Тем не менее, на высокой стадии готовности в целом по городу сейчас осталось не так много объектов. К окончанию срока строительства квартиры в доме чаще всего остаются, вопрос – какие. По словам Марины Виноградовой, руководителя отдела продаж ООО «Пионер», в двух очередях комплекса «Шуваловские высоты» на Выборгском шоссе (срок сдачи – середина лета 2010 года) осталось всего 50 квартир. На сегодняшний день остались в продаже в основном крупногабаритные квартиры и те, что находятся выше 10 этажа – они были одними из самых дорогих в доме за счет хороших видовых характеристик. По числу комнат квартиры можно выбрать, но стандартных квартир на средних этажах, которые продавали по более низким ценам, уже давно нет в предложении.
Примерно такие же данные приводит Наталья Луговская, заместитель директора компании «Петербургская недвижимость». Она говорит, что к моменту сдачи квартир почти не остается. Правда, эксперт отмечает, что остатки квартир в доме зависят от политики продаж застройщика. Так, например, компания «С.Э.Р.», квартиры которой в комплексе «Зенит» (ул. Королева, 7) продает «Петербургская недвижимость», придерживается следующей политики: продать весомую долю квартир в период, близкий к сроку сдачи дома, по максимальной цене. Поэтому сейчас в доме осталось 25% квартир. А вот в ООО «ГДСК» политика другая. Малогабаритные квартиры, как самые востребованные и ликвидные, разбирают в самом начале, а ближе к сроку сдачи остаются двухкомнатные и трехкомнатные, причем их цена выше, чем на начальных сроках строительства, на 25-30%.
 

Цена квадратного метра в сегменте жилья эконом-класса в последнее время была стабильна. По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», по итогам первого квартала 2010 года в обжитых районах города эконом-класс показал снижение цены всего на 0,5%, средняя цена предложения на начало апреля составила 69,8 тыс. руб. за кв.м.
В настоящее время у покупателей есть возможность приобрести квартиру по цене даже ниже, чем 2 млн руб. По словам Натальи Луговской, это самое ликвидное и популярное у покупателей предложение на рынке строящегося жилья. С начала 2010 года на фоне оживления спроса такие квартиры особенно востребованы и раскупаются очень быстро. Сегодня «Петербургская недвижимость» предлагает квартиры менее чем за 2 млн руб. в 17 строящихся домах в Петербурге и Ленобласти. В эту ценовую категорию попадают квартиры-студии площадью от 25 кв.м в жилых комплексах «Дом у Речного вокзала» на ул. Шелгунова, 5, у станции метро «Пролетарская», «Князь Александр Невский» на пр. Обуховской обороны у станции метро «Рыбацкое» и других. Большой выбор однокомнатных квартир по такой цене есть в жилых комплексах, расположенных в ближайших пригородах Петербурга: поселках Шушары, Девяткино, Горелово, Колтуши, городе Всеволожске.
Недавно были открыты продажи квартир в «Северной Долине» от компании «Главстрой СПб». Новый жилой район предполагается построить на территории 269 га в Выборгском районе Петербурга в срок до 2014 года. Здесь появятся 2,7 млн кв.м комфортного жилья. Практически в 50 метрах от нового района расположена станция метро «Парнас». На территории будет построена вся необходимая для жизни инфраструктура. В настоящее время на продажу выставлены двести квартир в первом из строящихся жилых зданий – 25-этажном кирпично-монолитном доме. Всего в корпусе запроектировано 1390 квартир – однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные. Цена квадратного метра составляет 49 900 руб. При единовременной 100-процентной оплате покупателю предоставляется скидка, и стоимость квадратного метра составит 47 400 руб. Например, в «Петербургской недвижимости», которая является брокером проекта, в настоящее время уже забронировано порядка 50 квартир. За 2 млн руб. в «Северной Долине» можно приобрести и квартиры-студии, и однокомнатные квартиры площадью 41 кв.м. Квартиры с балконом и отделкой «под ключ» в этом комплексе сдаются в первом квартале 2011 года, площадь комнат от 17 кв.м, кухни – от 10 кв.м.
Недорогие квартиры эконом-класса предлагает и ООО «ГДСК» (бывший Гатчинский ДСК, входящий в группу ЛСР). Екатерина Немченко, коммерческий директор компании, рассказывает, что ГДСК специализируется на строительстве домов массового спроса – 90% домов в предложении относятся к этому сегменту рынка. Средняя цена предложения лежит в пределах 65-75 тыс. руб. за кв.м при единовременной оплате, а общий диапазон цен – от 58 до 88 тыс. руб. за кв.м при единовременной оплате. Стоимость зависит и от стадии строительства, и от наличия квартир на конкретном объекте. Также влияет размер первого взноса и возможность рассрочки.
Екатерина Немченко говорит, что основным критерием для строительства дома класса масс-маркет (эконом-класс) является его местонахождение. Такие объекты располагаются в спальных районах города. Конструкция дома при этом может быть любой – панельной, монолитной, кирпично-монолитной, кирпичной. ГДСК сегодня возводит многоэтажные дома, входящие в состав крупных жилых комплексов. В домах эконом-класса, построенных ГДСК, преобладают квартиры небольших метражей: однокомнатные от 33 до 40 кв.м, двухкомнатные от 52 до 62 кв.м, трехкомнатные – порядка 70-80 кв.м. Планировки жилья в домах массового спроса отличаются функциональностью: в небольшой квартире нужно расположить как можно больше используемой площади (комнаты, кухня, санузлы), при этом важно, чтобы коридоры не занимали много места.
 

В ГДСК все квартиры передаются покупателям с полной чистовой отделкой. Отделка включает в себя выравнивание и оклейку стен обоями, покраску потолков, покрытие пола линолеумом (в санузлах – керамической плиткой), установку межкомнатных дверей, фанерованных шпоном. Квартиры оснащены полным комплектом сантехнического оборудования, радиаторами отопления, установлены счетчики воды и электроэнергии. В окнах – двухкамерные стеклопакеты в пластике.
Кстати, квартиры с отделкой в нижнем ценовом сегменте – явление распространенное. Как отмечает большинство участников рынка, занимающихся строительством жилья массового спроса, в эконом-сегменте квартиры, которые сдаются «под ключ» и в которых можно жить сразу же после сдачи дома, всегда пользуются большой популярностью. Такая покупка позволяет на первое время обойтись без дорогостоящего сегодня ремонта (иногда это до половины и более стоимости квартиры). Кроме того, так как ремонт квартиры не только накладное дело, но и занимает не менее двух-трех месяцев, квартира «под ключ» позволяет экономить время жильцов. Если во время ремонта пришлось бы жить в съемной квартире, возможность не снимать жилье и не платить арендную плату также позволяет избежать дополнительных денежных расходов.
По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», в настоящее время на первичном рынке порядка 14% жилья предлагается к продаже с полной отделкой. Сейчас квартиры с полной отделкой продаются в домах от более чем 15 строительных компаний. Это ГДСК, Setl City, «Эталон-ЛенСпецСМУ», «ЮИТ-Лентек», «Темп» и ряд других. Например, в Setl City полная отделка включает в себя все элементы предчистовой отделки плюс дополнительно то, что нужно для жизни сразу после сдачи дома. При полной отделке стены оклеены обоями, потолки окрашены, полы во всех помещениях покрыты либо линолеумом, либо ламинатом. Установлены умывальник, унитаз, ванна, мойка на кухне, смесители, межкомнатные и входные металлические двери. По данным «Петербургской недвижимости», которая продает квартиры в домах, построенных Setl City, минимальная стоимость квартиры с полной отделкой в новом жилом комплексе «Токио» на ул. Мебельной (здесь реализуются исключительно квартиры «под ключ») составляет 1,9 млн руб. Также сейчас в процессе проектирования у Setl City находятся жилой комплекс на пересечении пр. Маршала Блюхера и Лабораторного пр. и жилой дом на Ленинском пр., где все квартиры также будут с полной отделкой.
 

Если говорить о комфорте, который предоставляют жителям новостроек эконом-класса, то его отсутствие в связи с низкой ценовой категорией жилья – это заблуждение. Например, Екатерина Немченко рассказывает, что ГДСК с 2006 года перешла на комплексную застройку территорий: жилые комплексы в основном превышают по площади 100 тыс. кв.м, а объекты инфраструктуры (магазины, прачечные, парикмахерские, кафе и другие учреждения формата «у дома») расположены на первых этажах жилых комплексов. Их количество и размеры рассчитываются исходя из количества будущих жильцов. Сегодня в состав комплексов обязательно входят паркинги – полузаглубленные или отдельно стоящие. Если в домах бизнес-класса количество машиномест должно соответствовать формуле «одно машиноместо на квартиру», то в многоквартирных домах массового спроса количество машиномест определяется по другим параметрам и существенно меньше количества квартир. Территория жилых комплексов в этом классе не ограждается (в отличие от домов бизнес– класса), но дворы обязательно благоустраиваются, то есть создаются детские площадки и городки, разбиваются скверы, пешеходные дорожки и т.д.
 

Александра Андреева

Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City:

Сейчас спрос начинает потихоньку оживать, в основном покупатели интересуются однокомнатными недорогими квартирами. Больше всего жилья эконом-класса возводится в спальных районах, определяющим фактором является удаленность от метро.
Весомая часть (если считать по количеству квадратных метров) объектов нашей компании относится именно к эконом-классу. При строительстве наша компания традиционно придерживается высоких стандартов качества, соблюдая сроки сдачи объектов и учитывая такие важные моменты как полная отделка, хорошая инсоляция квартир, достаточное количество машиномест в наземном и подземном паркинге, благоустройство прилегающей территории, удобные рациональные планировки, современные индивидуальные фасады зданий. Сейчас все большую роль при покупке квартиры играет репутация застройщика. Поэтому у компаний, которые положительно зарекомендовали себя, цены на квартиры могут быть чуть выше, чем у всех остальных. Олег Пашин, заместитель 
директора компании 
«Петербургская недвижимость»:

Эконом-класс, безусловно, сегодня на рынке самый распространенный. Если говорить о спросе, то, само собой, за кризисный год он сместился именно в этот сегмент. Хотя, судя по спросу на квартиры в ЖК «Космос» от Setl City на пр. Юрия Гагарина, 7, где мы продаем квартиры, бизнес-класс сейчас тоже интересует покупателей. На мой взгляд, все зависит от конкретного застройщика и брокера. Так, альянс надежного девелопера и известного брокера обеспечил нам хорошие показатели продаж.
В настоящее время рынок все более расслаивается. В целом, на первичном рынке царит оживление. Но увеличение спроса заметили не все застройщики: там, где не ведется строительство, нет и продаж, и наоборот. Кризис не создал острой ситуации для нормальных застройщиков, но выявил тех, у кого проблемы были и до кризиса. В частности, некоторых строителей мало интересовали пожелания покупателей, и теперь, когда клиенты стали более разборчивы, они предпочли более грамотных, дальновидных и надежных застройщиков. Артур Маркарян, генеральный директор компании 
«СПб Реновация»:

Спрос на квартиры в строящихся домах в Петербурге растет, а вот предложение, если оценивать в глобальном масштабе, пока отстает. Сейчас самый большой спрос – на однокомнатные квартиры небольшой площади с полной отделкой.
Если говорить о том, каким в перспективе станет жилье эконом-класса, то основными понятиями станут метраж и концепция. Эти тенденции сегодня мы можем наблюдать за границей. Дело в том, что, например, в Европе люди много работают, а домой приходят, по сути, лишь спать, поэтому стараются оптимизировать затраты и на покупку жилья, и на его эксплуатацию. При этом требования к качеству жизни в новом доме высоки, чтобы тот небольшой промежуток времени, когда человек дома, ему было комфортно. В Петербурге наиболее популярным будет жилье, где оптимизация метража компенсируется его удобством, эффективными инженерными решениями, снижением стоимости эксплуатации и др. Обязательными требованиями к жилью станут качественная отделка и современные телекоммуникации.