Флиппинг стал невыгодным: почему быстрые сделки ушли в прошлое и что приходит им на смену

Ещё несколько лет назад флиппинг считался одним из самых популярных и понятных способов заработка на недвижимости. Купить квартиру ниже рынка, быстро сделать ремонт и перепродать с прибылью — схема выглядела почти безрисковой. Однако к 2024–2025 годам этот формат для большинства частных инвесторов утратил экономический смысл. Рынок изменился, и вместе с ним изменились правила игры.

Что такое флиппинг и почему он работал раньше

Флиппинг — это краткосрочная инвестиционная стратегия, при которой объект недвижимости приобретается с дисконтом, приводится в товарный вид и перепродаётся в течение нескольких месяцев. Основной доход формировался за счёт разницы между ценой входа и ценой выхода, а также за счёт общего роста рынка.

В период активного подорожания жилья инвесторы зарабатывали даже на минимальных улучшениях: косметическом ремонте, новой мебели, грамотной подаче объекта. При растущем спросе покупатели закрывали глаза на нюансы, а ошибки в расчётах часто компенсировались ростом цен.

Почему флиппинг перестал быть выгодным

Первая и ключевая причина — сокращение маржи. Рост цен замедлился, а в отдельных сегментах рынок фактически встал. Покупатели стали более рациональными, дольше выбирают объекты и активно торгуются. Продать квартиру «чуть дороже рынка» стало сложно.

Вторая причина — рост себестоимости ремонта. За последние годы подорожали строительные материалы, мебель, техника и услуги рабочих. Быстрый ремонт под продажу больше не обходится дешево, а попытки сэкономить сразу отражаются на ликвидности объекта.

Третья причина — налоговая нагрузка. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока, инвестор обязан заплатить НДФЛ. Для флиппинга с коротким горизонтом это серьёзно снижает итоговую доходность.

Дополнительное давление оказывают ипотечные ставки. Сокращение числа платёжеспособных покупателей напрямую бьёт по стратегиям быстрого выхода. В результате флиппинг всё чаще превращается в сделку с минимальной прибылью или даже убытком.

Какие стратегии приходят на смену флиппингу

Рынок не исчез — он стал сложнее и требовательнее. Вместо быстрых спекуляций инвесторы переходят к более долгосрочным и устойчивым моделям.

Долгосрочная аренда с фокусом на качество.

Спрос на аренду остаётся высоким, особенно в крупных городах. Инвесторы делают ставку на функциональные планировки, продуманный интерьер и стабильный денежный поток, а не на быстрый выход из актива.

Посуточная аренда и сервисные форматы.

В туристических и деловых локациях востребованы апартаменты с управлением. Доходность может быть выше классической аренды, но требует профессионального оператора и правильного выбора объекта.

Инвестиции на ранней стадии строительства.

Покупка квартиры на котловане с расчётом на рост стоимости к моменту сдачи снова становится актуальной стратегией. Однако горизонт инвестиций увеличился до 2–3 лет, а требования к выбору застройщика стали строже.

Редевелопмент и сложные объекты.

Коммунальные квартиры, объекты с нестандартной планировкой, помещения под смену назначения — это более сложные, но менее конкурентные ниши. Здесь важны экспертиза и юридическая подготовка.

Коммерческая недвижимость малого формата.

Небольшие помещения под стрит-ритейл, услуги или офисы приносят доход за счёт аренды, а не перепродажи, и всё чаще рассматриваются как альтернатива жилым флипам.

Почему рынок стал сложнее, но честнее

Современный рынок недвижимости больше не про быстрые деньги. Он требует расчёта, терпения и понимания продукта. Ошибки стали стоить дороже, а поверхностные стратегии перестали работать. Это отсеивает случайных игроков и делает рынок более профессиональным.

Флиппинг в классическом виде действительно стал невыгодным для массового инвестора. Рост цен больше не компенсирует издержки и риски, а быстрая перепродажа перестала быть предсказуемой. На смену приходит более зрелый подход: долгосрочные стратегии, работа с качеством, арендный доход и сложные инвестиционные модели.

Недвижимость по-прежнему остаётся надёжным инструментом сохранения капитала, но теперь она требует не скорости, а системного мышления и холодного расчёта.