Капитальный ремонт в старом фонде: как сделать хорошо и не попасть под суд

Сделать капитальный ремонт в обычной квартире это сравнимо с пожаром, наводнением, землетрясением и тремя переездами, а если это еще и старый фонд, то прямо ложись и помирай, или так и живи, как есть. Ведь сочетание "капитальный ремонт" и "старый фонд" уже внушают страх, так как где-то вдали тенью маячат “перекрытия”, “лепнина”, “охраняется” и самое страшное “суд”. Но если жить как есть уже совсем невмоготу, та самая “тень” пугает до дрожи в коленках, а хочется красоты, то давайте разбираться как ремонт старой квартиры превратить из ада в достижимую цель. 

Трудности и "Подводные камни" (Почему это так сложно?)

Прежде чем браться за ремонт, нужно понять, с чем вы столкнетесь.

Конструктивные особенности:

-     Деревянные перекрытия. Основная проблема - со временем они теряют прочность, могут быть поражены грибком или жуком-древоточцем. Любое вмешательство (перенос стен, прокладка новых коммуникаций) требует особого согласования и усиления.

-     Толстые стены. Несущие стены — часто кирпичные, толщиной до 1 метры. Штробление под проводку — адский труд, который может ослабить конструкцию. 

-     Отсутствие горизонта и вертикали. Полы и потолки в старых домах редко бывают ровными. Перепады в 10-15 см — норма. Выравнивание съедает много средств и высоты помещения.

-     Несущие стены. Практически все стены в "старом фонде" — несущие. Любой проем в них требует проекта усиления от сертифицированной организации и согласования в Жилищной инспекции и других органах. Самовольный снос = уголовная ответственность (ст. 330 УК РФ "Самоуправство") иск от соседей/управляющей компании.

Юридические ограничения и риск суда:

·     Статус объекта культурного наследия (ОКН) - это самый строгий режим. Если ваш дом является ОКН федерального или регионального значения, любые изменения (замена окон, дверей, перепланировка) согласовываются с КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры). Самовольные действия = огромные штрафы и предписание вернуть все как было.

·     Ценный элемент исторической застройки. Режим мягче, но все равно есть ограничения, особенно по фасадам (окна, двери). Внутренние перепланировки обычно проще согласовать.

Коммуникации:

-     Общедомовые коммуникации. Старые стояки (водопровод, канализация, отопление). Их перенос или замена часто требует согласования с соседями и ресурсоснабжающими организациями.

-     Изношенность. Чугунные и стальные трубы, алюминиевая проводка, которая уже отработала свой срок. 

-     Недостаточная мощность. Современные кондиционеры, стиральные и посудомоечные машины требуют отдельной проводки и надежного заземления.

Как сделать хороший ремонт и сохранить дух квартиры

Это искусство, а не просто строительство.

1.     Философия: не "новодел", а бережная реставрация и адаптация.

Сохраняйте и реставрируйте, а не выбрасывайте. Отреставрированная старая дверь, лепнина, паркет, изразцовая печь или камин — это и есть дух. Современные материалы редко могут передать ту же энергетику.

Паркет. Не выбрасывайте! Его можно отциклевать, зашпаклевать и покрыть лаком или маслом. Он приобретет неповторимый шарм.

Лепнина и розетки. Если они сохранились — бережно очистите и подкрасьте. Если утрачены — можно заказать реплики у мастеров, которые работают по гипсу.

Двери. Старые филенчатые двери — это сокровище. Их можно утеплить, улучшить фурнитуру, сохранив внешний вид.

2.    Планировка и зонирование:

Откажитесь от идеи "студии": В старом фонде уместнее классическая анфиладная планировка или изолированные комнаты. Можно делать широкие арочные проемы вместо дверей, чтобы сохранить ощущение простора.

Работайте с высотой: Высокие потолки (3.0 м) — ваше главное преимущество. Не скрадывайте их громоздкими натяжными конструкциями. Лучше сделать подвесной потолок по периметру для скрытия коммуникаций, оставив основную плоскость высокой.

Ниши и альковы: Не зашивайте их, а обыграйте — сделайте встроенные полки, систему хранения или место для отдыха.

3.     Материалы и цвет:

Стены: Штукатурка и краска вместо гипсокартона. Можно использовать структурные штукатурки или декоративную штукатурку "под старину".

Цветовая гамма: Изучите исторические палитры (например, от производителей красок). Традиционные для Петербурга оттенки: пастельные тона, глубокий зеленый, бордовый, насыщенный синий.

Напольные покрытия: Массивная доска, художественный паркет, керамогранит "под мрамор" или "под цемент" в санузлах.

Освещение: Люстры в стиле неоклассицизм, модерн или советский ар-деко. Точечное освещение используйте аккуратно, как дополнение к основному.

Как не попасть под суд (Пошаговый алгоритм)

Это самый важный раздел. Действуйте строго по плану.

Шаг 0: Юридический аудит.

Узнайте статус своего дома. Закажите выписку из ЕГРН (там может быть указано), обратитесь в КГИОП. Это определит весь дальнейший путь.

Шаг 1: Проектирование.

Никакой "ремонт по наитию"! Нанять хорошего архитектора/дизайнера, который имеет опыт работы со старым фондом. Он разработает дизайн-проект (как будет выглядеть квартира), и, если нужна перепланировка, архитектурный проект (техническое обоснование безопасности).

Шаг 2: Согласование перепланировки.

Если вы меняете дверные проемы в несущих стенах, переносите сантехнику и т.д. — это перепланировка. С готовым проектом обращаетесь в МФЦ ("Мои документы") с заявлением о переустройстве. Далее пакет документов рассматривают следующие органы:

-     Жилищная инспекция (основной орган).

-     КГИОП (если дом памятник).

-     Роспотребнадзор, ресурсоснабжающие организации и др. (при необходимости).

Когда вы получили разрешение на перепланировку, только тогда можно начинать работы.

Шаг 3: Поиск подрядчика.

Ищите не "шабашников", а строительную компанию с портфолио объектов в старом фонде. Заключайте официальный договор подряда со сметой. Проверяйте отзывы.

Шаг 4: Авторский и технический надзор.

Ваш архитектор должен периодически приезжать на объект и контролировать, чтобы подрядчик не отклонялся от проекта ("авторский надзор"). Это страхует от ошибок, которые могут разрушить и дух, и конструктив.

Шаг 5: Фотофиксация.

Ведите фотоотчет всех этапов, особенно скрытых работ (до зашивки стен): разводка электрики, усиление проемов и т.д. Это ваша страховка в случае споров.

Шаг 6: Приемка работ и окончательное согласование.

После завершения ремонта нужно узаконить изменения.

Сначала проводите приемку работ с подрядчиком и подписание актов. Потом вызываете БТИ для внесения изменений в технический паспорт. Далее через МФЦ подаете документы в Жилищную инспекцию для получения Акта о завершенной перепланировке.

Ключевые "НЕ":

-     НЕ ломайте ничего, не узнав статус стены.

-     НЕ соглашайтесь на предложения "сделаем быстро и без согласований".

-     НЕ начинайте работы без официального разрешения.

-     НЕ трогайте фасадные окна и двери без консультации с КГИОП.

Капитальный ремонт в старом фонде Петербурга — это не наказание, а уникальная возможность вдохнуть новую жизнь в историю, создав современный и комфортный дом с неповторимым характером. Подходите к этому как к инвестиции в искусство и недвижимость, и тогда результат будет радовать вас долгие годы.