Нелегальное творчество

 
Сам себе архитектор
Феномен российского строительства XXI века: в развитых странах еще полвека назад поняли, что в малогабаритной (да и не только) квартире туалет должен располагаться рядом со спальней, тогда как российский застройщик до сих пор лепит санузел впритык к кухне. Тем более это непонятно, когда метраж этой самой кухни предполагает объединение ее функций со столовой. Стоит ли тут удивляться, что, согласно статистике, две трети покупателей жилья в России мечтают перенести как минимум одну стену? И если снос стены между туалетом и кухней ситуацию может только усугубить, то манипуляции с любой другой внутренней стеной помещения не столь трагичны.

«Примерно в 70% случаев на вторичном рынке жилья собственники квартир начинают заниматься перепланировкой, – говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко. – Застройщик не может предусмотреть все нюансы, поэтому каждый человек пытается изменить квартиру по своему вкусу. Например, кто-то может мечтать о комнате площадью 50 кв.м». Согласно оценкам экспертов, чаще всего россияне достраивают стену в однокомнатной квартире, чтобы сделать импровизированную детскую или кладовку. Сносят, по иронии судьбы, все те же стены в кладовке, а также кухонную стену в старых «хрущевках», объединяя кухню и гостиную. «Лишней» часто оказывается и вытяжка в кухне, которую некоторые собственники демонтируют, в буквальном смысле слова «перекрывая кислород» соседям снизу.

Несмотря на то что многие совершают перепланировку самостоятельно, этот процесс сложен не только технически, но и бюрократически: о любой переделке в квартире владелец должен сообщить в инстанции. «Процедура перепланировки квартиры в основном замкнута на проектно-инвентаризационном бюро, – объясняет заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – Нужно подготовить проект перепланировки, согласовать его в межведомственной комиссии, после чего выполнить саму перепланировку, оформить актом приемки-завершения работ и все эти документы вместе с правоустанавливающими подать в Росреестр. В реальности ПИБы оказывают услуги и по составлению проектов, в том числе и по уже произведенной перепланировке. Но цены на их услуги находятся примерно на рыночном уровне».

Игра по правилам
Достраивать и переносить можно далеко не все. Например, согласно нормативам, нельзя устанавливать двери в этажных коридорах и на лестничных площадках, а в самой квартире нельзя переносить кухню в жилую комнату, а санузел размещать над жилыми помещениями соседей: для санузла предусмотрен более высокий уровень гидроизоляции. Также запрещено трогать системы вентиляции и замуровывать в стену стояки газовых труб: к ним должен быть обеспечен легкий доступ. Нельзя увеличивать площадь комнаты за счет объединения ее с лоджией.

Есть требования и к установке новых стен, здесь действуют нормы освещенности и инсоляции квартиры. «Комнаты не могут быть без окон, – говорит Владимир Спарак. – Ширина комнаты должна быть не менее 2,20 м, а общая площадь – не меньше 12 кв.м».

Мало кто знает, но перепланировкой считается даже то, о чем мы никогда бы и не задумались как о перепланировке. Например, установка электрической плиты вместо газовой, перенос электрических сетей или превращение неиспользуемой ниши в стенной шкаф: жилая площадь квартиры таким образом меняется, и если не отразить это в документах, квартиру очень сложно будет сдать в аренду или продать.

Навредит перепланировка и в том случае, если хозяин квартиры не собирается из нее выселяться. «Затевая перепланировку, владелец квартиры рискует тем, что соседи могут пожаловаться, и его обяжут прекратить работы, согласовать проект, – объясняет Владимир Спарак. – Также существуют штрафы за перепланировку. И само собой разумеется, что человек должен вернуть все в исходное состояние за свой счет. Но, к счастью, в отличие от Москвы, мы пока не “доросли” до таких масштабных войн с соседями».

Что же касается стоимости перепланировки квартиры, то обойдется она, при перенесении стены, от нескольких десятков тысяч рублей для собственника квартиры эконом-класса и до бесконечных сумм в элитном секторе. Сроки согласования документов – от месяца до полугода. При обращении в агентство, специализирующееся на перепланировках жилья, стоимость процесса возрастет еще процентов на 30, зато оформлением всех бумаг может заняться само агентство.

Сдвигая стены
Самый простой способ спланировать квартиру по своему вкусу – это согласовать план комнат с застройщиком, когда строительство дома только началось.

«На первичном рынке можно заранее обсудить с застройщиком планировку, – говорит Ольга Литвиченко. – Причем сделать это можно только заранее. Например, если вы покупаете квартиру на 7-м этаже, а в доме достраивается только 2-й этаж. Такая практика распространена в домах бизнес-класса. Но цена застройщиком каждый раз определяется индивидуально».

«Процесс согласования перепланировки при покупке квартиры в новостройке проще только в том случае, если попытаться это сделать на этапе проектирования дома, что случается достаточно редко, – соглашается Владимир Спарак. – Чаще всего покупатель решает что-то изменить лишь тогда, когда проект уже готов, и по трудозатратам такая перепланировка выйдет почти такой же, как и на вторичном рынке. Возможно, это обойдется покупателю несколько дешевле за счет того, что строители будут сразу вносить изменения в свои документы, это упрощает всю процедуру. Некоторые застройщики действительно декларируют эту услугу. Но на этапе окончания строительства цены почти не отличаются, а в ряде случаев могут быть и выше, чем на “вторичке”, просто из-за аппетитов строителей».

Закон без порядка
При перепланировке квартиры есть незыблемые правила: не трогать несущие стены, кухню и санузел. «Перепланировка – это не самое легкое дело, но в первую очередь здесь регулируется только расположение ванны и санузла, а с остальной территорией квартиры проще», – подтверждает Ольга Литвиченко.

Правда, если квартира муниципальная, то для перепланировки необходимо согласие всех зарегистрированных в ней жильцов, а если дом, в котором находится квартира, является памятником архитектуры, то владелец квартиры должен будет доказать, что дом не пострадает.

«На сегодняшний день можно говорить о том, что присутствует излишняя зарегулированность условий перепланировки, – отмечает Владимир Спарак. – Отчасти это ощущение возникает из-за колоссального количества не узаконенных действий. Например, самовольная перепланировка возникает даже в том случае, если люди строят шкаф-купе. Сюда же относится история с застекленными балконами. Бывают ситуации, когда дом сдается с застекленными балконами, и потом покупателям приходиться платить деньги в ПИБ за несогласованное в должных инстанциях остекление балкона».

Одним словом, пока что владелец квартиры волен самостоятельно передвигать в ней лишь мебель. Ведь квартира – она недвижимость. А недвижимое должно оставаться недвижимым.