Петербург на высоте

Самое главное преимущество мансардной квартиры перед обычной – вид из окна. Именно великолепные панорамы выбирают покупатели, приобретая мансардные квартиры, отмечают в агентстве недвижимости «Бекар».
Однако, помимо видовых характеристик, у мансардных квартир есть и другие преимущества: «Во многих старых домах разводка отопления идет через верхние этажи, соответственно, в мансардах оказывается теплее, чем в других квартирах, – отмечает заместитель генерального директора АН АРИН Владимир Спарак. – Есть возможность выхода на крышу и эксплуатации площади кровли. К достоинствам можно отнести также более простую процедуру согласования установки каминов».
Традиционной проблемой мансардных объектов эксперты считают отсутствие лифтов: «Две трети мансард в Петербурге вообще без лифтов, – говорит эксперт агентства недвижимости «Бекар» Лилия Крейс-Белова. – Если изначально в доме в 4-5 этажей не было лифта, то сделать лифт, даже навесной, не всегда возможно. Вход в большинстве мансард – с черной лестницы». Кроме всего прочего, мансарды менее других квартир защищены от несанкционированных проникновений.
 

Рынок мансардных квартир невелик – около 1% всего предложения, по данным экспертов «Бекара». «По объему предложения в квадратных метрах мансарды либо апартаменты в спальных районах превосходят предложение в элитном сегменте, – добавляет Владимир Спарак. – Достаточно большую долю составляют многоуровневые квартиры с мансардным этажом – особенно в сегменте малоэтажного строительства».
Вариантов мансардных объектов в Петербурге предостаточно. Это и огромные мансарды на весь верхний этаж здания в историческом центре города, и освоенные технические этажи с расширенными чердачными окнами и прорубленными новыми. В этом случае продавцы характеризуют мансардные объекты как «апартаменты», имея в виду, что предлагается нежилое помещение, где, например, нельзя оформить регистрацию. «Использование технического этажа в последние годы достаточно широко распространено среди строительных компаний, – отмечает Владимир Спарак. – Примером этого подхода может служить дом на Савушкина, 124. Причины освоения пространства под крышей могут быть различными, например, желание повысить эффективность проекта за счет формирования дополнительных площадей на продажу».
В компании «Rysev Realty. Элитные квартиры» самыми лучшими видовыми мансардами считают объекты на Мытнинской набережной, Каменноостровском проспекте, недалеко от площади Льва Толстого и на Смольном, 6.

В оценке стоимости объектов на мансардных этажах эксперты расходятся: по мнению Леонида Рысева, генерального директора компании «Rysev Realty. Элитные квартиры», цена мансардной квартиры, как правило, несколько выше, чем стоимость аналогичной по параметрам, но типовой квартиры этажом ниже. «Мансардные квартиры обычно построены с применением новых современных материалов, с новыми коммуникациями, в отличие от нижних квартир, – объясняет специалист. – Кроме того, в элитных местах чем выше, тем лучше вид и, соответственно, дороже». Другого мнения придерживается Лилия Крейс-Белова из агентства «Бекар»: «В среднем стоимость мансардных квартир на 10% ниже аналогичных объектов на немансардных этажах. В основном, мансардные квартиры – это объекты комфорт и бизнес-классов в зависимости от местоположения объекта в городе и качества строительства».
Расхождение в оценках стоимости мансардных квартир объясняется особенностями самих объектов. «Исполнением можно убить все», – говорит Леонид Рысев, объясняя: в мансардной квартире принципиально качество строительства. При непрофессиональном строительстве в мансарде будет летом жарко, зимой холодно, крыша будет протекать, а звуки оживленного центра окончательно сведут на нет достоинства даже самого великолепного вида из окна. Конечно, назвать такой объект элитным у специалиста язык не повернется.
Мансардные квартиры в центре города – это всегда квартиры элитные. В центре строить дешевые объекты невыгодно: низкая цена просто не окупит затраты как на строительство, так и на очень сложный согласовательный процесс.
 

«Основная проблема с мансардами – это сложности с регистрацией, – рассказывают в агентстве «Бекар». – Чтобы зарегистрировать мансарду, необходимо разрешение города на строительство мансарды. Строительство производится на общей, чердачной площади. А значит, по закону, требуется получить письменное согласие на строительство от всех жильцов дома. Это практически нерешаемая проблема». Именно из-за таких сложностей практически все первые мансарды не зарегистрированы, а проблемы с правами собственности решаются исключительно через суд.
Однако мансарды не всегда были вне закона. В 1996 году тогдашний мэр Петербурга Анатолий Собчак подписал распоряжение, позволившее регистрировать мансарды как собственность инвестора. Двумя годами позже, в 1998-м, уже новый губернатор Владимир Яковлев своим постановлением разрешил строить мансарды без согласия обитателей дома. Однако проходит несколько лет, и летом 2000 года разгорается скандал о законности двух упомянутых документов. Осенью того же года по инициативе двух петербургских студентов юрфака и нескольких горожан Верховный суд РФ одобряет решение петербургского суда и признает указы правителей города незаконными с момента издания. Отныне строительство и регистрация мансард снова становятся практически невозможными. На сегодняшний момент, по оценкам Леонида Рысева, около 20% существующих в городе мансард – это объекты, зарегистрированные в те четыре с лишним года, когда мансарды можно было строить без согласия жильцов: «Примерно половина мансард города – это официально не узаконенные объекты, созданные самозахватом».
 

Примерно 30% мансардных объектов – новые проекты, созданные строительными компаниями и с трудом, но зарегистрированные: или через суд, или после получения подписей всех жильцов, или после выделения на чердаке нежилого помещения. Последний метод стал новым витком развития строительства мансард.
«В последние 2-3 года застройщики нашли путь обхода законодательных запретов на регистрацию мансард, – рассказывает Лилия Крейс-Белова из «Бекара». – Перед началом строительства статус чердака меняют с общей площади дома на нежилое встроенное помещение. А так как все встроенные нежилые помещения находятся в собственности города, для их реконструкции разрешения жильцов не требуется. Инвестор получает разрешение на переоборудование помещения в мансарду и начинает строительство. После его завершения право собственности город по инвестиционному договору передает инвестору».
 

Покупатели мансардных квартир – особая категория клиентов, признают большинство риэлторов. «Мансарда подразумевает либо дефицит средств на покупку, либо согласие на дефицит пространства – это дает возможность приобрести квартиру в искомом месте за меньшие деньги, если речь не ведется о неких элитных объектах», – говорит Владимир Спарак, отмечая, что мансардные объекты приобретают обычно люди «творческие, неординарно относящиеся к недвижимости». С коллегой согласен и Леонид Рысев: «Покупают мансардные объекты люди легкие, с несколько романтичным подходом к жизни и жилью».
Доля спроса на мансардные объекты невелика. Эксперты отмечают, что для семьи покупатели выбирают обычно традиционные квадратные квартиры на немансардных этажах. В мансардных квартирах из-за изломов крыши, как правило, сложная планировка. Удачное сочетание мансардного и немансардного объекта можно найти в доме на Смольном пр. В отличие от абсолютного большинства мансард под верхними срезами крыши, здесь обычный этаж сочетается с мансардным, что делает эти объекты идеальными для семьи. В целом же, по словам Леонида Рысева, мансарда – это объект скорее романтичный, чем прагматичный.
 

Мансардное строительство в центре города в зданиях старого фонда – это всегда конфликт. Так или иначе, но надстройка не может не отразиться на внешнем виде здания. А сохранение архитектурного облика города в последнее время стало вопросом не только престижа, но и политики. Как следствие – возведение мансарды несет для застройщика риск черного пиара среди населения вдобавок к огромным сложностям согласовательного процесса и затратам на преодоление этих сложностей. Другая сторона медали – доход от супервидовых объектов, которые в центре наперечет.
«Пятен под новое строительство в центре города практически нет и уже не будет, – говорит заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Ольга Литвиченко. – Поэтому застройщики стараются выжать из центра максимум. Строительство мансард – способ такого выжимания».
Перспективно строительство мансард и в спальных районах, отмечают эксперты. Однако здесь речь идет, как правило, не о собственно мансардных надстройках, а о строительстве новых домов с более рациональным использованием пространства технического этажа – когда чердак осваивается под квартиру.
В любом случае все эксперты сходятся во мнении, что массовым строительство мансард не станет никогда. Мансарда – это штучное производство.
 
Екатерина Пархоменко

Лилия Крейс-Белова, ведущий эксперт АН «Бекар»:

В последние 2-3 года застройщики нашли обходной путь решения проблемы регистрации мансард. Теперь перед началом строительства статус чердака меняется с общей площади дома на нежилое встроенное помещение. По закону, все встроенные нежилые помещения находятся в собственности города. Для реконструкции такого помещения разрешения жильцов не требуется. Инвестор получает разрешение на переоборудование помещения в мансарду и начинает строительство. После его завершения право собственности город по инвестиционному договору передает инвестору.
В связи с изобретением этого решения строительство мансард существенно активизировалось: чуть ли не каждый дом в «золотом треугольнике» надстраивается мансардой: Кронверкский пр, 77, 73, 75, Большая Конюшенная, 19, 17, и многие другие. Леонид Рысев, генеральный 
 директор ООО «Rysev Realty. 
Элитные квартиры»:

Примерно половина мансард в Петербурге – это официально не узаконенные объекты, созданные самозахватом. Примерно 20% мансард – это те мансарды, которые были зарегистрированы в промежутке между распоряжением Собчака и его отменой. И около 30% объектов – это коммерческие проекты последних лет, которые компании-инвесторы регистрируют или через суд, или через подписи жильцов, или через выделение нежилого помещения на чердаке дома. Эти мансарды регистрируются всегда неоднозначно, со множеством сложностей.
Мансарды – это, в основном, элитные объекты, так как с такими сложностями делать недорогие объекты просто нерентабельно. Мансарды – скорей романтичные объекты, а не прагматичные. Из-за изломов крыши там обычно сложная планировка. Если квартира выполнена некачественно, то возможны протечки, плохая теплоизоляция. Владимир Спарак, заместитель генерального директора 
АН АРИН:

Мансарды в общей структуре предложения на жилищном рынке составляют менее 5%. Более заметны, в рекламе в том числе, элитные объекты – в новостройках в историческом центре и надстроенные над домами, относящимися к старому фонду. Большую долю составляют многоуровневые квартиры с мансардным этажом – особенно в сегменте малоэтажного строительства.
Многообразие мансард почти не ограниченно. Есть огромные мансарды, занимающие весь верхний этаж здания в историческом центре, есть лукавое использование слова «апартаменты», когда строители осваивают технический этаж, расширяя чердачные окна, либо, в случае со скатной кровлей, – врезая окна в крыше. Использование технического этажа в последние годы достаточно распространено среди строительных компаний – примером этого подхода может служить дом на Савушкина, 124. Мансарды, в которых организуются отдельные лифты, дополнительные инженерные коммуникации, – также не редкость.