Проблемы на вторичке: реальная опасность или заказная истерия?

В последние месяцы в медиа и социальных сетях всё чаще всплывают тревожные истории: покупатели квартир на вторичном рынке теряют жильё после сделок, суды возвращают квартиры прежним владельцам, а новые собственники остаются и без квадратных метров, и без денег. Заголовки вроде «Бабушка отсудила проданную квартиру», «Ведомый продавец требует назад жильё», «Токсичная квартира» мгновенно расходятся по телеграм-каналам.

Кажется, будто рынок вторичного жилья превратился в минное поле, где под удар может попасть любой. Но так ли всё страшно? Или перед нами — искусственно раздутый страх, выгодный тем, кто хочет переориентировать покупателей на первичный рынок?

Громкие истории: от «бабушки 007» до «ведомых продавцов»

Самый обсуждаемый пример — история «бабушки 007». Пенсионерка, продавшая квартиру, спустя год подала в суд с заявлением, что не понимала сути сделки из-за возраста и давления со стороны родственников. Суд признал её недееспособной на момент сделки, договор купли-продажи аннулировали, а покупатель — честный человек с ипотекой — остался без жилья.

Подобные случаи мгновенно становятся вирусными: пресса и блогеры пишут о них неделями, создавая ощущение массового явления.

Термины вроде «токсичная квартира» и «ведомый продавец» — теперь часть риелторского сленга. Под ними понимаются сделки, где одна из сторон может быть признана уязвимой: пожилой человек, человек с инвалидностью, родственник, находящийся под опекой, или просто участник, не осознававший последствий.

Но сколько таких историй происходит на самом деле?

Цифры говорят: угрозы не носят массового характера

По данным Росреестра, в 2024 году в России было зарегистрировано более 3,8 миллиона сделок с жилыми помещениями, из которых около 65% — вторичный рынок.

 Из этого числа оспорено в судах менее 0,05% сделок, и лишь в 0,01% случаев (то есть примерно в нескольких сотнях дел по всей стране) решение принималось не в пользу покупателя.

Это ничтожная доля, особенно если учесть, что многие иски касаются семейных споров или ошибок при приватизации, а не мошенничества.

Юристы отмечают: да, риски есть, но они не катастрофические. Проблема не в самой “вторичке”, а в непроверенных объектах и недостаточной юридической подготовке сделок.

Откуда берётся «волна паники»

Многие эксперты убеждены: информационный всплеск — не случайность, а инструмент влияния на рынок.

Пока Центробанк держал ключевую ставку на уровне 17–16,5%, ипотека на вторичку практически «умерла»: ставки превышали 18%, а льготные программы распространялись только на новостройки. В результате доля сделок с первичкой выросла до 65–70%, а вторичный рынок начал замедляться.

«Истории про опасные вторички — это способ подстегнуть покупателей идти к застройщику. Там ипотека льготная, сделки "чистые", всё под контролем. СМИ и блогеры подхватили тему, а риелторы с первичного рынка — грамотно усилили её», — считает аналитик ЦИАН Алексей Попов.

Иными словами, формируется новый информационный тренд, выгодный девелоперам. Ведь чем больше людей боятся «бабушек с иском», тем охотнее они покупают квартиру в новостройке, где рисков с правами собственности действительно меньше.

Почему вторичка вызывает больше страхов

В отличие от новостроек, где права формируются «с нуля», вторичный рынок — это долгая история квартиры. У неё могли быть десятки собственников, наследников, приватизаций, браков, разводов и дарений.

Классические риски включают:

-     ошибки при приватизации (например, не включён ребёнок);

-     спорные наследственные доли;

-     продажу от имени недееспособного или человека под опекой;

-     использование поддельных доверенностей;

-     сделки, совершённые под давлением.

Но важно понимать: все эти риски можно проверить. Существуют открытые базы Росреестра, нотариальные реестры доверенностей, архивы судебных дел, справки о дееспособности и выписки из ЕГРН. Компетентный юрист или агент способен «просветить» квартиру буквально насквозь.

Как СМИ делают из исключений “систему”

Информационное восприятие — штука коварная. Один громкий случай создаёт иллюзию массового явления.

Когда федеральные СМИ рассказывают историю, где пожилой человек «вернул квартиру через суд», публика запоминает не детали, а эмоции: «так может случиться со мной».

«Эффект пугающего заголовка — мощнее статистики. Люди не читают судебные решения, где всё иначе: сделка оформлена с ошибками, не было нотариального заверения, покупатель сэкономил на юристе. Они видят только результат — “человек остался без квартиры”», — поясняет юрист по недвижимости Андрей Романов.

Таким образом, отдельные эпизоды превращаются в медиаволну, а рынок — в жертву информационного шума.

«Токсичные квартиры» как маркетинговая категория

Интересно, что сам термин «токсичная квартира» во многом придумали маркетологи. Его начали активно использовать в 2024 году агентства, специализирующиеся на новостройках. Под этим понятием часто скрывается манипуляция страхом: любая «сложная история» — уже «токсичность», даже если юридических рисков нет.

На практике же токсичные квартиры — это всего лишь объекты, которые требуют дополнительной проверки. И если такую проверку провести, никакой «ядовитости» там не останется.

Вторичка против первички: кто выигрывает от истерии

Сегодня застройщики заинтересованы в том, чтобы удержать покупателей на первичном рынке. Государство поддерживает эту тенденцию льготными программами:

·     «Семейная ипотека» — от 6%;

·     «Ипотека с господдержкой» — до 8%;

·     «IT-ипотека» — до 5%.

На вторичку эти льготы не распространяются. Поэтому в информационном поле формируется противопоставление: первичка — надёжно и безопасно, вторичка — риск и суды.

Эксперты называют это «перекосом восприятия». На деле вторичный рынок остаётся основным источником реального жилья, ведь большинство покупателей хотят не ждать стройку 2–3 года, а въехать сразу.

Как защитить себя на вторичке

Юристы сходятся во мнении: вторичный рынок не опасен, если соблюдать базовые правила безопасности.

1.     Проверяйте историю квартиры — через ЕГРН, Росреестр, архивы БТИ и нотариальные реестры.

2.     Оформляйте сделку через нотариуса, особенно если есть несовершеннолетние или пожилые участники.

3.     Не экономьте на юристе — профессиональная проверка стоит дешевле, чем судебные разбирательства.

4.     Уточняйте происхождение прав собственности: если квартира получена по наследству или дарению недавно, возможны претензии.

5.     Проверяйте личность продавца — паспорт, прописку, историю.

Внимательность и юридическая чистота — лучшая защита от любых «бабушек 007».

Реальность без паники

Да, споры по вторичному жилью существуют — но они не массовые и в большинстве случаев предсказуемы. Громкие истории из СМИ — это скорее медиа-драма, чем реальная картина рынка.

И хотя звучат они пугающе, далеко не каждая «токсичная квартира» действительно опасна. В большинстве случаев риск связан не с рынком, а с человеческой невнимательностью.

Поэтому, прежде чем поддаваться панике и бежать к застройщику, стоит помнить: вторичка — это не минное поле, а просто территория, где нужно идти с картой и фонариком.

А заказные страшилки о «бабушках с исками» — скорее инструмент маркетинга, чем отражение реальности. Ведь, как показывает практика, в России по-прежнему десятки тысяч людей спокойно покупают и продают квартиры — без суда, без скандалов и без страха.