Вторичка или первичка: что покупают чаще и почему рынок постоянно меняется

Споры о том, что выгоднее и разумнее — новостройка или квартира на вторичном рынке, не утихают годами. Но если отбросить эмоции и посмотреть на сухие цифры, картина оказывается вполне конкретной. Рынок голосует рублём, и его выбор не всегда совпадает с рекламными обещаниями девелоперов.

Какое соотношение сделок сегодня

По данным Росреестра и отраслевой аналитики за 2024–2025 годы, в России на первичный рынок приходится в среднем около 20–30 % всех сделок купли-продажи жилья. Соответственно, доля вторичного рынка составляет примерно 70–80 %.

Иначе говоря, на одну сделку с новостройкой приходится примерно три-четыре сделки с уже готовым жильём.

В крупных городах с активным строительством доля первички может быть выше — до 35–40 %. В регионах с невысокими темпами нового строительства вторичный рынок доминирует ещё заметнее. Санкт-Петербург и Москва традиционно показывают более высокую долю новостроек за счёт масштабного девелопмента и инвестиционного спроса.

Почему вторичку покупают чаще

Основных причин несколько.

1. Готовность к заселению.

Покупатель получает квартиру сразу после сделки. Не нужно ждать завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей.

2. Понятная инфраструктура.

Во вторичных районах уже работают школы, детские сады, магазины, транспорт. Покупатель видит реальную среду, а не рендеры в презентации.

3. Цена входа.

При одинаковой площади разница в стоимости может быть ощутимой. В среднем по рынку новостройки дороже вторичного жилья на 15–30 %, а в отдельных локациях разрыв достигает 40 % и выше.

Например, квартира площадью 50 кв. м в спальном районе может стоить на вторичке условно 8–9 млн рублей, тогда как аналогичная по площади новостройка — 10–11 млн рублей. Разницу формируют стоимость земли, банковское финансирование проектов, маркетинг, а также ожидание застройщика заработать на росте цен в процессе строительства.

4. Ограниченная доступность льготной ипотеки.

В 2020–2023 годах льготные программы серьёзно поддержали первичный рынок. В отдельные периоды доля новостроек в ипотечных сделках превышала 50 %. Но после сворачивания массовых льгот спрос частично вернулся на вторичный рынок.

Когда выбирают первичку

Несмотря на меньшую долю в общем объёме сделок, первичный рынок остаётся стратегически важным.

Новостройки выбирают:

-        молодые семьи, рассчитывающие на семейную ипотеку;

-        инвесторы, покупающие на ранней стадии строительства;

-        покупатели, которым важно современное жильё, новые коммуникации и планировки.

Кроме того, первичка часто предлагает более энергоэффективные дома, подземные паркинги, закрытые дворы, концептуальное благоустройство — то, чего нет в домах старого фонда.

Было ли так всегда

В 1990-е годы рынок фактически состоял из вторички. Новое строительство только начинало развиваться, а массовая приватизация сделала основным объектом сделок уже существующее жильё.

В 2000-х с ростом экономики и появлением ипотечного кредитования первичный рынок начал активно расти. Появились масштабные жилые комплексы, долевое строительство стало массовым инструментом покупки.

Переломным моментом стал период льготной ипотеки 2020–2022 годов. Тогда доля новостроек в ипотечных сделках резко выросла. Однако после изменения условий кредитования рынок вернулся к более традиционному соотношению — с доминированием вторички.

Что влияет на выбор сегодня

На структуру спроса влияют три ключевых фактора:

·        ставка по ипотеке;

·        разница в цене квадратного метра;

·        сроки получения жилья.

Когда кредит доступен и ставки субсидируются, первичка растёт быстрее. Когда ипотека дорожает — покупатели чаще выбирают готовое жильё по более низкой цене.

Сегодня вторичный рынок остаётся лидером по количеству сделок — около 70–80 % от общего объёма. Однако первичный сегмент продолжает играть важную роль, особенно в крупных городах и в периоды господдержки.

Выбор между первичкой и вторичкой — это не вопрос моды. Это баланс цены, времени, рисков и личных целей покупателя. И пока новостройки остаются дороже, а ипотека — чувствительной к ставкам, вторичный рынок будет сохранять количественное преимущество.