Из коммуналки в свою квартиру: основные способы

В советское время в Петербурге коммунальные квартиры в центральных районах составляли порядка 40% от общего числа объектов жилой недвижимости. Сегодня «коммуналок» стало значительно меньше – их активно расселяют, да и сами жители стремятся обзавестись собственным жильем. О том, какие способы переезда в личную квартиру есть у жителей коммунальных квартир, читайте ниже.

Государственная программа

Для формирования перечня коммунальных квартир администрации районов Санкт-Петербурга принимают соответствующие заявления от собственников/нанимателей такого жилья. Только после того как «коммуналка» включена в перечень, можно рассчитывать на участие в целевой программе «Расселение коммунальных квартир», которая действует в Северной столице. Чтобы поставить квартиру «на учет», необходимо предоставить в администрацию заявку, копию паспорта, справку о регистрации в квартире, форму 7, выписку из ЕГРН.

В течение одного месяца со момента предоставления документов администрация обязана рассмотреть их и издать распоряжение о включении коммунальной квартиры в Перечень (либо предоставить заявителю официальный мотивированный отказ). После того как квартира включена в перечень, она автоматически начинает участвовать в программе расселения. Подать заявку на участие можно и без согласия соседей, однако необходимо учитывать, что расселяют, прежде всего, те коммуналки, где на расселение согласны все собственники.

Программа предусматривает четыре вида помощи: бюджетные субсидии, обмены, расселение коммунальной квартиры с привлечением инвестора, приобретение комнат из жилищного фонда города. Получить субсидии могут только те граждане, которые стоят на очереди – на деньги, которые предоставило государство, они приобретают жилье, в том числе, и на первичном рынке Санкт-Петербурга (выбирать потребуется из тех новостроек, застройщики которых сотрудничают с субсидиями). Купить квартиру на предоставленные средства нужно в течение года. Обмены и приобретение комнат из жилфонда также возможны для очередников, а привлечение инвестора реально только в той ситуации, когда расселяться хотят все жильцы.

Продажа комнаты и покупка новой недвижимости

Как известно, ожидать расселения можно годами, а жить хорошо хочется уже сегодня. Если ожидание не для вас – можно продать свою недвижимость и приобрести новую (либо на отдалении от центра, либо с привлечением ипотечного займа).

Продажа комнаты в коммуналке сопряжена с определенными сложностями – прежде всего, потребуется переговорить с соседями. У них имеется первоочередное право на покупку вашей комнаты. В случае, если вы получили отказ от соседей (он оформляется официально в письменном виде), можно приступать к продаже через агентство недвижимости или самостоятельно. Чтобы увеличить стоимость объекта, можно сделать в нем легкий косметический ремонт и, по возможности, укомплектовать его зоной кухни. Даже легкая «косметика» поможет продать комнату дороже.

Приобретение квартиры в новостройке или недавно сданном ЖК станет прекрасным способом улучшить жилищные условия. Почему не «вторичка»? Тут все просто – за один-три миллиона (это средняя стоимость комнаты в Петербурге) вы не сможете найти приличное жилье в пределах городской черты, а значит – потребуется привлекать ипотечные средства. При оформлении в ипотеку вторичного жилья ставка будет достаточно большой, в то время как при покупке квартиры на «первичке» вы сможете воспользоваться льготной ипотечной ставкой. Такое приобретение окажется гораздо более выгодным.

Жилой комплекс со студиями

Сегодня в продаже есть квартиры в центре города, которые стоят совсем недорого – речь о жилых комплексах с мелкой нарезкой. Среди интересных вариантов можно выделить такие как ЖК Borovaya, ЖК «Шкапина, 24», ЖК «Калинина, 10». В этих ЖК нет «семейных квартир», а предусмотрены только студии. Их стоимость варьируется от 3 до 4,5 миллионов рублей, что немногим дороже, чем цена комнаты в некоторых коммуналках. При этом у студий в таких ЖК есть несомненное преимущество – это отдельное жилье, которым вы можете распоряжаться по собственному усмотрению. При покупке квартир в жилых комплексах, которые реализуются в рамках реконструкции, необходимо, однако, учитывать имеющиеся риски. Продажи в объектах ведутся по договорам купли-продажи, а не по договорам долевого участия. В случае, если объект не будет завершен, вы не сможете рассчитывать на компенсацию, которая полагается «обманутым дольщикам» согласно Федеральному закону №214.

Выкуп соседних комнат и переоформление объекта

Еще один метод обзавестись собственной квартирой – выкупить оставшиеся комнаты. Такой путь – один из самых трудных. Во-первых, у покупателя должны найтись средства на приобретение оставшихся комнат. Во-вторых, если коммунальная квартира большая, на «завоевание» комнат может уйти немало времени.

Что может прийти на помощь желающему стать единственным обладателем объекта недвижимости? Это, конечно, первоочередное право покупки. Если один из ваших соседей решит продать комнату, то он должен сначала предложить ее другим собственникам, в том числе – и вам. Кроме того, вы можете предложить ему достойные варианты на первичном рынке, чтобы он заинтересовался.

Если вам все-таки удалось выкупить комнаты, чтобы избавиться от статуса коммунальной квартиры, потребуется переоформить ее в обычную. Сегодня этот процесс упрощен – достаточно после сделки купли-продажи подать в Росреестр правоустанавливающие документы на все комнаты, паспорт на объект, документы, подтверждающие личность, а также сделать запрос на объединение лицевых счетов.

Ремонт объекта и сдача в аренду

Не всегда есть возможность быстро приобрести новое жилье (к примеру, вы не можете взять ипотеку, так как не трудоустроены официально и т.д.). В этом случае придется ждать. Но ждать – не означает, что не стоит готовиться к приобретению отдельного жилья. Если у вас есть альтернативное место для проживания, а ваша комната располагается в центре города, вы можете ее весьма выгодно сдавать. Конечно, на это должны быть согласны соседи по «коммуналке», но, если все будет организовано аккуратно и в соответствии с нормами закона, шансы на получение неплохого дохода весьма высоки.

Прежде всего, вы должны сделать свою комнату самодостаточной – вынести спальное место на второй ярус (если позволяет высота потолков), красиво оформить жилище, сформировать кухонную зону, по возможности – организовать санузел. Не во всех коммуналках это возможно, но иногда, когда комната граничит с мокрой зоной и располагается на первом этаже, обустройство санузла реально. После переустройства (которое желательно согласовать в государственных инстанциях) можно сдавать объект как отдельную студию. При посуточной сдаче доход может достигать 50-70 тысяч рублей в месяц (в зависимости от местоположения, видовых характеристик, аутентичности комнаты). Часть этого дохода можно откладывать – через несколько лет вы вполне сможете приобрести новую квартиру, добавив накопленные деньги к средствам с продажи комнаты. Либо приобрести на эти средства соседние комнаты и стать обладателем полноценной квартиры в центре.