Переоцененные районы Петербурга: где метр стоит дороже, чем должен?

Сегодня сложно говорить о переоцененности районов, так как за последний год цены на недвижимость взлетели настолько, что даже в пригородах Петербурга студия обойдется в сумму, которая раньше требовалась для покупки двухкомнатной квартиры недалеко от центра. Однако, есть места, которые выделяются из прочих: цены здесь с учетом всех показателей выглядят запредельными.

Дорогой, но не удобный

Наиболее дорогостоящие квартиры располагаются в Петроградском районе, который включает сразу несколько престижных островов – непосредственно сам Петроградский, а также Петровский, Каменный и Крестовский. Если с последними двумя ситуация более ли менее ясна (большая площадь озеленения, топовые заведения, равномерная социальная среда), то с первым не все так просто. Стоимость квадратного метра в новостройках на «Петроградке» составляет порядка 300 тысяч рублей (и это не предел, есть квартиры, где «квадрат» обойдется еще дороже). Вместе с тем, жилые комплексы хоть и хорошего качества, но не всегда они отличаются по технологии строительства от ЖК, которые строятся, к примеру, в Адмиралтейском или Красногвардейском районах.

Может быть, дело в близости к центру и истинно петербургской архитектуре? Все так. Однако, красивая архитектура есть не только на Петроградской стороне – историческая застройка сохранилась и в других местах – от Васильевского острова до Коломны, от Охты до окрестностей Смольного собора. Тогда логично предположить, что на Петроградском острове какой-то особенный контингент? Но и здесь «мимо»: как и в других исторических локациях, здесь до сих пор много коммунальных квартир, а большая часть зданий требует капитального ремонта.

Что касается социальной и торговой инфраструктуры, то она здесь действительно неплохая, но опять же – не хуже, чем в центре города. А вот пробки на Петроградке действительно впечатляющие. Через нее транзитом едут на Васильевский остров, чтобы попасть на ЗСД. Она же становится зоной, которую нужно пересечь, чтобы попасть с севера города в центр и обратно. В последние годы пробки стали вполне обыденным явлением даже на Крестовском острове, хотя пару десятилетий назад такое невозможно было представить.

Конечно, недооценивать Петроградский район тоже не стоит. Очевидно, что, приобретя квартиру здесь по высокой цене, вы всегда сможете продать ее, как минимум, за те же деньги, а, как максимум – значительно дороже. В ближайшие годы здесь ожидается продолжение роста цен. Из наиболее интересных проектов можно выделить ЖК Futurist от RBI, «Мануфактура James Beck» от «Балтийской коммерции», «Мельцер Холл» от «Альфа Фаберже»: все эти проекты отличает интересная и яркая архитектура.

Контраст на контрасте

Отчасти переоцененным можно назвать и Центральный район. Немногочисленные новостройки, которые появляются здесь, продаются по экстремально высоким ценам. Даже если по соседству – шумящий проспект, а под окнами – ночной клуб. В ситуации с центром такой подход к ценообразованию можно было бы назвать справедливым (все-таки сердце города, достопримечательности, атмосфера), если бы цены на вторичном рынке соответствовали. В некоторых домах старого фонда дешевле выкупить всю парадную и сделать капитальный ремонт, чем стать обладателем квартиры в 100-200 «квадратов» в местной новостройке.

В последний год, впрочем, ситуация несколько изменилась: цены стали расти и в старом фонде. Связано это, однако, не с тем, что покупатели стали засматриваться на бывшие коммунальные квартиры, а потому, что в прошлом году они были готовы купить практически что угодно. По сути, многие из них поступили верно. По прогнозам экспертов, рост цен в Центральном районе продолжится в ближайшие годы. Поэтому квадратные метры здесь окажутся выгодным приобретением как в новом доме, так и в старом (главное, чтобы здание не шло под снос – проверить это можно в соответствующем реестре). И еще один важный момент при покупке в старом фонде – является ли дом объектом архитектурного наследия. Признать таковым могут не только отдельное здание, но и, к примеру, квартиру, или даже ее часть: старинную изразцовую печь или лепнину. В этом случае вы будете ответственны за сохранность этих элементов.

Из наиболее ярких жилых комплексов центра можно выделить ЖК «Русский дом» от ЛСР, ЖК «Новый Невский» от ПСК, ЖК «Приоритет» от компании «Еврострой». Это действительно хорошие предложения в премиальном «сегменте».

Дорогие пригороды

Около восьми лет назад квартиры в Мурино и Кудрово стоили совсем немного: по цене было сразу понятно, что объект располагается не в самой удачной с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности зоне, что здесь имеются определенные проблемы. За эти годы районы развились, деревни превратились в города, но, по сути, основные проблемы остались при них – здесь все также много пробок, а записать ребенка в государственную школу – нечто из разряда фантастики. С ценами, однако, произошли потрясающие метаморфозы. В Кудрово (отчасти по причине того, что в городе-спутнике закончились земли под строительство) стоимость квадратного метра достигла уровня «квадрата» в новостройках Выборгского и Приморского районов, которые всегда считались более комфортными для жизни. Что касается Мурино, то там и сегодня можно найти жилье по цене «ниже среднего», однако «квадрат» тут окажется не многим дешевле, чем в пределах городской черты.

Покупателям стоит опасаться столь явного роста цен в этих локациях и стараться взвешивать все «за и против» перед оформлением договора долевого участия. Вполне вероятно, что в будущем такую квартиру будет непросто продать за хорошие деньги. Есть мнение, что рано или поздно дома в этих районах (особенно те из них, что расположены далеко от метро и в некачественно построенных зданиях) потеряют свою ликвидность. Отдавайте предпочтение предложениям, которые понравились бы не только вам, но и специалистам. Возьмите консультацию у профессионального агента – он обязательно расскажет, чем плох или хорош район, какие подводные камни вас ожидают в конкретном случае.

Хороший район – не гарантия

Очень важно также понимать, что даже востребованный, на первый взгляд, район может не дать вам того уровня комфорта, безопасности, которые вы ожидаете. К примеру, и на Каменном острове есть адреса, где продать квартиру действительно сложно даже по скромной цене: так, вдоль Каменноостровского проспекта расположены многоквартирные дома небольшой этажности. Шум и пыль с оживленной дороги сводят на нет все преимущества проживания на острове и близости воды и парков. Конечно, пройдя 200 метров от этих домов, вы получаете все соответствующие бонусы жизни на природе, но, к сожалению, в домашних условиях их будет не испытать.

Как не купить «неликвид»?

Однозначного рецепта не существует, однако вы должны обратить внимание на следующие факторы:

             ·         Хорошая транспортная доступность и наличие остановок общественного транспорта. Где бы ни находился жилой комплекс, до него должно быть удобно добираться не только на автомобиле.

             ·         Развитая инфраструктура. В микрорайоне должно быть все необходимое для полноценной жизни: магазины, спортивный клуб, детсад, школа, поликлиника.

             ·         Отсутствие рядом крупных заводов и фабрик. Плохая экология – это существенный минус, который обязательно должен влиять на стоимость квадратного метра.

             ·         Отсутствие рядом многочисленных строек. Если в «чистом поле» начинают строить десятки девелоперов, хорошего не ждите: перед вами очередной город-спутник со всеми соответствующими проблемами. Исключение составляют только проекты, которые реализуются в рамках развития земель как объектов туризма (к примеру, сейчас недалеко от СПб строится два таких: остров фортов в Кронштадте и Хайпарк от ИТМО рядом с Пушкином).

Перспективы развития бывает непросто оценить, если вы – не знаток рынка. Не опирайтесь на мнение людей, которые не имеют отношения к недвижимости: так вы убережете себя от покупки жилья в неблагополучном районе. И помните – переоцененность районов – понятие весьма субъективное. Если вам нравится локация, и вы уверены на 100%, что будете здесь счастливы – приобретайте квадратные метры.