Васильевский вновь будут намывать. Как это изменит жизнь на острове?

27 февраля на сайте Смольного опубликовали информацию о том, что намывные территории Васильевского острова будут расширены. Планируется, что через три года остров примет новые очертания, а его площадь увеличится на несколько десятков гектаров.

Предмет слушаний

Обсуждения в Смольном стартовали в конце февраля – если они пройдут успешно, то в северо-западной части Васильевского острова уже к 2026-м году вырастет новый намыв. Жители Петербурга могут высказать свои пожелания, претензии по этому вопросу, оценить воздействие проекта на окружающую среду, связавшись с представителями городских властей.

Проектная документация под названием «Инженерная подготовка территории земельных участков (в том числе увеличение высотных отметок) для целей возведения объектов недвижимости, инженерной и транспортной инфраструктуры» предусматривает намыв 162,8 га территории. Согласно предварительным данным, для этого потребуется порядка девяти с половиной миллионов кубометров грунта – часть намыва уже осуществлена (что прекрасно можно наблюдать со стороны «Морского фасада» и нового порта). Оценку воздействия на природную среду обещают окончить в июне 2021-го года.

Для жителей нынешней «первой линии», где расположены видовые квартиры, это значит одно – теперь из своих окон они будут наблюдать не воды Финского залива, а непрекращающиеся строительные работы. Впрочем, намыв «загородит» вид не всем – участок будет расположен вдоль Морской набережной от Новосмоленской набережной до Адмиральского проезда.

Кто займется намывом?

История нового намыва начинается значительно раньше, чем февраль 2021-го года. Проект планировки территории, предполагавший реализацию здесь строительства, был сформирован еще в 2007-м году – тогда на утверждение документацию подало ООО «УК «Морской Фасад» (ныне ЗАО «Терра Нова»). В 2014-м году проект был незначительным образом скорректирован, но основные показатели остались прежними. Часть территории намыли, другую часть оставили, что называется, «на потом». В 2017-м году Смольный предъявил заказчику претензии, что тот не занимался строительством на намыве самостоятельно, а вместо этого передавал участки третьим лицам.

В 2020-м году состоялась одна из крупнейших сделок Петербурга за последнее десятилетие – «Группа ЛСР» купила у «Терра Новы» право на намыв и строительство 143 гектаров. Приблизительная сумма сделки оценивается в три миллиарда рублей. Позднее планируемый участок увеличился приблизительно на 20 га. Намывом займется дочернее предприятие ЛСР – «ЛСР. Базовые» (несколько лет назад компания уже намыла порядка 90 га в юго-западной части острова – тогда она показала себя как надежный подрядчик, сдав намывные территории на два квартала ранее намеченного срока). На участке, который был намыт фирмой «ЛСР. Базовые» ранее, ЛСР ведет строительство ЖК «Морская набережная» и «Морская набережная. Sea View». На новом участке, который расположится на северо-западе ВО, компания к 2034-му году собирается реализовать еще 700 тысяч квадратных метров жилой недвижимости, более 250 тысяч «квадратов» коммерческих помещений, три школы, в общей сложности рассчитанных на 3300 учеников, два детских сада на 1130 воспитанников. Высота домов в этой стороне намыва будет достигать 75 метров.

Разрешенная высотность и раздел территории

Большая часть новой земли будет отдана под жилищное строительство, на некоторых участках разместятся здания средней этажности, на некоторых – высокой. Остальные территории займут коммерческие и деловые постройки, которые, впрочем, имеют среди условно-разрешенных видов использование – жилье. Если к этому моменту еще не запретят апартаменты, можно рассчитывать, что в этой зоне вырастет и несколько апарт-отелей. Самый маленький кусок земли предназначен для реализации транспортной и инженерной инфраструктуры.

Что касается разрешенного уровня высотности, то он различается в зависимости от конкретного участка. Так, вдоль домов №№ 33-39 по Морской набережной разрешена высота до 33 метров, тут разместятся объекты инфраструктуры, общественно-деловая застройка и небольшое количество жилых зданий. На основной части можно будет строить дома от 40 до 75 метров. Это значит, что на намыве вырастут ЖК от 12 до 25 этажей.

Этапы работ и особенности реализации

Первый этап намыва должен завершиться уже к 2024-му году – согласно проекту, к этому времени подрядные организации должны отсыпать дамбу и пионерную территорию, заполнить котлованы и организовать укрепление откоса участка, окончить вертикальное укрепление берега. К 2026-му году завершится второй этап – будут подняты высотные отметки дамбы, отсыпана отсекающая дамба и т.д. На территории имеется зона с особыми правилами пользования – речь идет о месте прохождения тоннеля между станциями метро «Приморская» и «Зенит». Также особого внимания требуют работы близ силовых кабелей и оптоволоконного кабеля, которые идут по дну Невской губы вдоль намываемые территорий.

Сложность при намыве будет несколько больше, чем в юго-западной части – связано это с большим перепадом глубин и неровным рельефом дна.

Прогнозы для рынка недвижимости

В 2020-м году отмечен повышенный спрос на недвижимость уже существующей части намыва близ гостиницы Park Inn «Прибалтийская». Так, в период с января и по декабрь он увеличился практически на 35% (в то же время спрос на строящиеся жилые комплексы, находящиеся на старой части Васильевского острова, вырос всего на 12%). Цены на квадратные метры неустанно растут – с появлением здесь таких объектов как «Аквилон Zalive», «Морская набережная», увеличилась стоимость и квартир в уже сданных объектах – в ЖК «Капитан Немо», ЖК «Светлый мир «Я Романтик».

Многие эксперты утверждают, что с появлением нового намыва цены на недвижимости вдоль бульвара Головнина понизятся, однако делать такие прогнозы несколько необоснованно – существующее состояние рынка недвижимости и опыт последних лет говорит о том, что намыв будет становиться все более востребованным. Старые участки будут дорожать быстрее, так как здесь лучше развита инфраструктура (уже сейчас есть детский сад, несколько десятков магазинов, салоны красоты, кафе), в ближайшем будущем появится зона променада и парк. Что касается нового намыва, то, определенно, он станет местом для удачного вложения средств – вероятно, что на первом этапе стоимость квадратных метров здесь будет не такой высокой (в связи с полным отсутствием инфраструктуры и дорожной сети), однако цены будут расти, и тот, кто успеет вложиться на старте, сможет заработать неплохие деньги.

Минусы намыва и опасения экологов

Пока что рано говорить о последствиях заселения новой части намыва – работы по отсыпанию грунта даже не начались, однако с уверенностью можно сказать, что без достаточного развития транспортной инфраструктуры нагрузка на существующую сеть окажется слишком высокой. Край намыва расположится почти в часе ходьбы от метро, а значит – до центрального района будет значительно удобнее добираться наземным транспортом, что увеличит количество авто в районе. Также повысится нагрузка на социальную и развлекательную инфраструктуру – только в случае создания достаточного количества инфраструктурных объектов внутри новых земель жизнь василеостровцев останется на том же уровне комфорта, что и сегодня.

Еще один негативный момент – уменьшение водной чаши Невы. Экологи опасаются, что при наводнениях (когда водные массы запирают дамбой) при сливе воды в дельту ей просто может не хватить места – ведь остров будет занимать значительно больше места, чем ранее. Как планируется решать эту проблему, пока неизвестно.