Девелопер и застройщик: в чем разница

Описания жилых комплексов нередко включают такие термины как «застройщик» и «девелопер». На первый взгляд может показаться, что это синонимы (и в каком-то смысле оно так и есть), но все же между ними есть существенные отличия. Для того чтобы не быть введенным в заблуждение, следует разобраться в нюансах значений этих слов.

Если обратиться к Градостроительному Кодексу РФ, то сразу станет понятно, что один из терминов не нормативен. В ГК РФ упоминается только застройщик – именно он, согласно закону, выступает лицом, ответственным за возведение жилого объекта, на него возлагаются задачи, связанные со всеми строительными этапами, вводом объекта в эксплуатацию.

За что отвечает застройщик?

Вторая статья Федерального закона №214 «О долевом строительстве» четко определяет значение термина «застройщик». Согласно этому нормативному документу, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое, вне зависимости от его организационно-правовой формы, берет на себя ответственность за строительство многоквартирного дома. Застройщик имеет в собственности или на правах аренды использует земельный участок, привлекает денежные средства для долевого строительства, получает на свое имя разрешение на строительство. Застройщик – это именно та организация, на чье имя выдаются документы: проектная декларация, разрешение на ввод и так далее. Именно эта фирма заключает с покупателями договора долевого участия.

Для дольщика важно, что та фирма, которая фигурирует как застройщик, имеет право привлекать средства для стройки и заниматься продажей квартир и коммерческих помещений в жилом комплексе. Вся ответственность за последствия возлагается на застройщика. Если объект не будет достроен, если денежные средства будут утеряны, отвечать за это будет он.

Есть еще несколько деталей, которые необходимо знать:

       ·         Покупатель заключает договор только с застройщиком (его интересы могут представлять агент, работник компании и т.д.);

       ·         Ни одна другая компания не может продать квартиру в строящемся объекте – только та, которая указана в проектной декларации в качестве застройщика;

       ·         В шапке всех документов, относящихся к возведению ЖК, указано одно и то же лицо;

       ·         На официальном сайте новостройки должна быть опубликована актуальная информация, должны выкладываться новые редакции документов (с момента внесения изменений, к примеру, в ПД, декларация должна публиковаться в течение пяти дней).

В некоторых случаях владельцем участка может выступать другая компания – та, у которой застройщик арендовал участок. По сути, это нормальная практика – главное проверить, чтобы права аренды разрешали осуществлять строительство на этой территории. Также необходимо уточнить, присвоен ли участку статус, позволяющий вести на нем именно жилищное строительство (особенно это актуально, если еще недавно на территории находился завод).

Иногда застройщиком может выступать не фирма, которая позиционируется в рекламных буклетах, а малоизвестная организация. Это не повод переживать и отказываться от покупки – сегодня часто можно встретить ситуацию, когда крупный строительный холдинг создает отдельное юридическое лицо для возведения жилого объекта. Чтобы удостовериться, что все в порядке, нужно оценить, аффилированы ли компании между собой, достаточна ли величина уставного капитала, имеются ли арбитражные дела на имя организации.

Кто такой девелопер, и зачем он нужен

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объектов жилой и коммерческой недвижимости. Девелопер – это, по сути, компания, которая занимается именно бизнес-процессами. Она может инвестировать в строительство, разрабатывать планы застройки и реновации, принимать решения, которые воплотит в жизнь застройщик. И, однако же, «девелопер» – это лишь понятие из предпринимательского дела, оно не закреплено на законодательном уровне.

Девелопер – это игрок рынка, который занят продвижением, позиционированием. Это холдинг, группа компаний, в которую могут входить как застройщики, так и инвесторы, подрядчики, заказчики, управляющие компании, производители строительной продукции. Девелопер – это, прежде всего, имя, но не конечная фирма, с которой взаимодействует дольщик. При этом иногда случается так, что застройщик одновременно может являться и девелопером. Чаще всего это происходит, когда речь идет о небольших проектах, когда застройщик вкладывает в реализацию средства, занимается стройкой, продажей, рекламой, управлением объектами самостоятельно.

Если девелопером выступает другое юридическое лицо, важно изучить, как оно связано с застройщиком, на каких условиях они сотрудничают. Если у них одни и те же учредители, юридический адрес, то риски значительно ниже, чем если девелопер и застройщик ничем не связаны. Нужно понимать, что при незавершении строительства или переносе сроков сдачи все претензии потребуется предъявлять именно к застройщику.

Примеры современного строительства

Сегодня в Петербурге строится несколько сотен жилых комплексов. Во многих случаях девелоперы и застройщики в одном и том же объекте различаются:

       ·         ЖК Svetlana Park. Девелопером проекта выступает компания Setl Group, официальным застройщиком – «Публичное акционерное общество Светлана». В то же время застройщиком другого объекта от Setl Group, новостройки The One на Петровском острове, выступает общество с ограниченной ответственностью «Альянс Сити Строй».

       ·         ЖК New Time. Компания РСТИ недавно осуществила ребрендинг и теперь носит именно такое название. В то же время многие ее объекты строятся от имени общества с ограниченной ответственностью «РОССТРОЙИНВЕСТ». То есть, название изменилось именно у девелопера – застройщик функционирует под прежним.

       ·         ЖК «Созидатели». Тут девелопером выступает крупный холдинг RBI, а застройщик – это общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Эмпора».

В то же время иногда застройщик и девелопер носят одно название – жилой комплекс NEO Park от ЛСР строит ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», эта же организация занимается возведением ЖК «Заповедный парк» и большей части других объектов девелопера.

Если речь идет о крупном холдинге, вопросов к безопасности покупки не будет – структура организации отчетливо видна, под каждый проект создается свое ООО, либо используется соответствующее подразделение. Если фирма небольшая, нужно тщательно оценивать, кто и кем выступает в схеме реализации. Только после того как вы убедитесь, что покупка безопасна, можно подписывать договор долевого участия.