Выгодные доходные программы от застройщиков: на заметку инвесторам

Апартаменты существуют на рынке Санкт-Петербурга без малого практически десять лет. За эти годы такой формат недвижимости завоевал большое расположение у покупателей, в особенности среди инвесторов. Востребованность апартаментов определяется многими факторами – более низкой ценой, наличием отделки и оснащения номеров, удачным местоположением (в большинстве случаев). Но самое главное, что привлекает желающих заработать – доходные программы от застройщиков и управляющих компаний, которые позволяют получать гарантированный доход, не прикладывая усилий. О наиболее интересных доходных программах в современных МФК и апарт-отелях читайте ниже.

Гарантированный доход: что это значит?

Одной из программ, которую выбирают инвесторы, является «гарантированный доход». Она предусматривает гарантированные ежемесячные (или ежегодичные) выплаты собственнику в течение периода действия подписанного договора. Выплаты осуществляются вне зависимости от того, удалось ли УК сдать апартаменты или нет. Как правило, выплаты не слишком высокие – они покрывают возможные риски управляющей компании.

Среди плюсов программы можно выделить:

       ·         Отсутствие необходимости заниматься сдачей в аренду (все заботы на себя берет представитель девелопера);

       ·         Вы всегда можете рассчитывать на доход и знаете, какая сумма и в какой день поступит вам на счет;

       ·         Вам не требуется заниматься обслуживанием и ремонтом номера – подписывая договор с УК, вы перекладываете данную обязанность на эту организацию.

К минусам программ с гарантированным доходом можно отнести:

       ·         Небольшие выплаты – при самостоятельной сдаче или выборе другой программы есть возможность заработать гораздо больше денег;

       ·         Долгий срок окупаемости объекта (в большинстве случаев он увеличивается на два-три года по сравнению с самостоятельной посуточной сдачей в аренду).

Сегодня в Санкт-Петербурге есть несколько апарт-отелей, в которых реально приобрести юнит с получением в дальнейшем гарантированного дохода по договору. Так, это ArtStudio Moskovsky –«гарантированный доход» от RBI предполагает фиксированные выплаты без возможности их пересмотра вне зависимости от состояния рынка (договор подписывается на три года), все расходы несет УК. Примерно такой же вариант предложен Docklands – за небольшие юниты-студии собственник будет получать от 40 тысяч рублей в месяц. Доходные программы MTL «Управление Недвижимостью» («Avenue Apart на Малом», «Avenue Apart на Дыбенко») тоже предусматривают стабильные выплаты – в первый год после сдачи они составляют от 30 тысяч рублей в месяц за номер Studio и от 42 тысяч рублей за номер Comfort, а во второй и третий года – от 37 и 50 тысяч рублей в месяц соответственно. Расходы (вознаграждение КУ, коммунальные услуги, ремонт в случае износа) несет владелец «апарта». Также до 9% дохода обещает компания ПСК в лице PSK Invest для инвесторов апарт-отеля Start.

Минимальная стоимость юнитов в отеле Docklands составляет 9 млн рублей (на старте стоили от 3 млн рублей), в ArtStudio Moskovsky – от 6,2 млн рублей, в Start – от 2,6 млн рублей. Цены на юниты в «Avenue Apart на Дыбенко» и «Avenue Apart на Малом» начинаются с 3,2 и 4,7 миллионов рублей соответственно.

Программы с высоким доходом

Еще одна разновидность доходных программ от девелоперов – более рискованная, но способная принести неплохие деньги. Собственник получает определенный процент от сдаваемого объекта, но никто не гарантирует ему постоянного дохода – в случае, если номер не будет востребован, если его не будут арендовать в течение месяца, владелец юнита ничего не получит. Вместе с тем оплачивать налоги на имущество и коммунальные услуги ему все равно придется.

С одной стороны, программа кажется не особенно выгодной, однако в периоды пикового спроса именно такие схемы приносят большой доход. Среди преимуществ подобной системы можно выделить – хороший доход в пиковый сезон, возможность пересмотра арендных ставок (в некоторых комплексах). Недостатки – риски, неуверенность в получении дохода, а главное – зависимость от умения управляющей компании заниматься эффективной сдачей в аренду. По сути, если объект находится в удачном с точки зрения транспортной доступности месте, переживать особо не о чем – арендаторы обязательно найдутся. Однако, если основное преимущество отеля – его наполненность инфраструктурными объектами, качество номеров и т.д.  – крайне важно умение специалистов УК грамотно осуществлять рекламу. Таким образом, выбирать вариант высокой доходности стоит только в том случае, если вы действительно уверены в квалификации УК, в противном случае – гораздо выгоднее осуществлять сдачу в аренду самостоятельно.

В МФК Start от ПСК имеется комбинированная программа «Приоритет» с возможностью получения высокого дохода до 9,9% годовых, в ArtStudio Moskovsky есть два варианта договора: «Все включено», где доход составляет 80% от арендной ставки, а расходы по КУ и обслуживанию несет УК, и «Альтернатива» с 90% от арендной ставки, где расходы на коммунальные услуги несет инвестор. В апарт-отеле Docklands тоже есть схожие программы, на сайте проекта даже выложены расчеты доходности – к примеру, при условии загруженности номера 20 дней в месяц и стоимости аренды 4200 рублей в сутки доход инвестора в год составит более 600 тысяч рублей.

Риски и трудности

Современные «доходные дома» могут стать прекрасным источником средств в обычное время, однако пандемия показала, что рынок арендной недвижимости может сильно измениться в считанные дни. Многие инвесторы, которые пользуются системами высокой доходности, остались без средств даже в самые пиковые летние месяцы. В плюсе остались те инвесторы, которые заключили договоры по программам гарантированного дохода.

Сегодня у инвесторов МФК есть такие риски:

       ·         В ближайшее время апартаменты как класс жилья могут запретить. В этом случае все уже построенные объекты будут приравнены либо к жилью, либо к гостиницам. Тем, кто приобретал юниты с целью инвестиций, такие изменения могут прийтись не по душе, так как арендная ставка после перевода в жилой фонд может понизиться, а в случае полного перевода в гостиницу увеличится величина налоговой ставки. Однако, у собственника всегда есть возможность продать объект и вписаться в более выгодный с точки зрения получения стабильного дохода проект.

       ·         При низкой востребованности отеля УК может «свернуть» доходные программы. Пока договор на ежемесячное получение средств не подписан (иногда он заключается только после ввода объекта в эксплуатацию), вы не можете быть уверены, что программа будет реализована.

Если в ближайший год ситуация с рынком аренды не изменится, если не начнут приезжать в прежнем объеме иностранные туристы, рассчитывать на программы с высоким доходом вряд ли разумно. Особенно, если речь идет о дорогостоящих апартаментах уровня бизнес и выше, расположенных не в центре города. Приоритетный сегмент арендаторов сегодня – это командировочные, а также российские туристы. Наибольший интерес они проявляют к апартаментам классов «эконом» и «комфорт» в центральных районах, либо близ аэропорта, поэтому можно рассчитывать на рост доходности именно среди бюджетных апарт-отелей с удачным местоположением.